特典満載の高級オフィスはゴーストタウンと化しており、誰かがその費用を負担する必要がある
ゲッティイメージズ
ロンドンを拠点にスポーツビジネスを営むアンナ*さんは、ロックダウン開始時に収入の90%を失いました。一夜にして、今やどこのビジネスにとってもお馴染みの課題に直面しました。「家賃をどうやって払えばいいのか？」
彼女は世界中の多くの企業と同様に、コワーキングスペース大手のリージャスからオフィススペースを借りている。災害発生時、リージャスはアンナに対し、事業継続と家主への支払いを最優先すると伝えた。早期解約や月々の支払い停止はできないと述べ、病気や隔離など様々な理由でアンナがサービスを利用できない場合、リージャスは責任を負わないことを法律用語で明記した「ハウスルール」を添付した。アンナが家賃の支払いを停止した場合、リージャスは彼女をオフィスから追い出し、債権回収業者を派遣する可能性がある。
1ヶ月間、メールと電話の返信がなかった後、リージャスから再び連絡があり、今度はアンナに空きスペースを半額で提供し、ソーシャルディスタンスのルールを守りながら事業を再開できるよう支援しました。アンナのチームは全員在宅勤務で、オフィスに戻るリスクを負う必要はなかったにもかかわらずです。リージャスは最終的に家賃の返済について話し合い、契約満了時に3ヶ月分を定額で追加するか、割引分を契約満了時に分割して支払うことを条件に、5月と6月の家賃を50%割引すると申し出ました。これは交渉の余地がありませんでした。
アンナさんは、この取引は「賢明」で、3月に提案されていたら受け入れていたかもしれないと語るものの、リージャスの親会社であるIWGが地主と独自の賃貸契約を再交渉している間、最初の最もストレスの多い時期にコミュニケーションが欠如し、選択肢について話し合うことを拒否していたことは「うんざり」だったと語る。
「2年間も入居しているのに、忠誠心はどこへ行ってしまったの？」と彼女は言い、ためらうことなく、できるだけ早く会員資格を解約すると付け加えた。IWGの広報担当者は、「この困難な時期をお客様が乗り越えられるようお手伝いしたいと思っています。事業が財政難に陥っている方は、カスタマーサービスチームがいつでもお手伝いいたします」と述べている。
アンナの物語は、新型コロナウイルスによってフレキシブルオフィス市場が直面している存亡の危機を如実に表している。政府の勧告に従い、テナントの大半が在宅勤務を余儀なくされているため、顧客が会員資格の更新を停止した場合、非常に短期のリース契約に基づくビジネスモデルは危機に瀕する。しかし、運営者は必ずしもパニックに陥っているわけではない。長年にわたり、彼らの生き残りは、気まぐれな短期顧客を切り捨てることにかかっていた。ロックダウンは、彼らを切り捨てる動きをさらに加速させるきっかけとなっている。
商業不動産会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、フレキシブルオフィスは約1510万平方フィート（約1510万平方メートル）、つまりロンドンのオフィススペースの5.5%を占めている。インスタント・グループのデータによると、個人または少人数グループ向けのコワーキングスペースや、短期のローリングリース契約によるホットデスクは、英国のフレキシブルオフィススペースのわずか7%を占めている。残りは、通常、リース期間が長い企業向けの独立型またはハイブリッドオフィスである。例えばWeWorkでは、2019年時点で、法人顧客（従業員500人以上の企業）が全会員の40%を占め、個人オフィスがスペースの80%以上を占めている。
「WeWorkのような組織は、これまでもホットデスクから脱却しつつあり、そうしない組織は危険にさらされることになるだろう」と、テクノロジーやメディアの中小企業へのアドバイスを専門とする商業不動産代理店Kontorの共同創業者、ルーク・アップルビー氏は言う。
基本的な計算は、法人顧客は、運営者がブランドイメージを高めるために提供するサービスの質に関わらず、賃料を支払うということです。例えば、ロンドンのWeWorkは営業を続けていますが、昼間のヴィンヤサヨガ、ブレスワークのクラス、ライブDJセットといったコミュニティ活動は中止しています。WeWorkウォータールーでは、ネオンピンクの瞑想室と図書館内の秘密の隠れ家は、ロックダウン中も空のままです。
小規模テナントは不満を募らせている。WeWorkやIWGなどの事業者は、固定料金にすべてが含まれているサービスを提供しているにもかかわらず、依然としてその料金を支払っているのだ。「従業員すらいない、最低限のサービスなのに、家賃全額を要求されているんです」と、IWGの高級ブランド「Clubhouse」の利用者であるサイモン・アレクサンダー・オン氏は言う。同ブランドの個人会員は月額450ポンドにもなり、会員は自宅でくつろぎ、無料の飲み物ももらえない。アンナ氏と同様に、彼も会員資格を延長すれば5月と6月の家賃が50%割引になるという提案を受けたが、IWGとの契約期間が終わりに近づいていると感じている。
一方、大企業はより長期のリース契約を結んでいます。HSBCは昨年、ウォータールーのWeWorkで3年契約で1,135のデスクを契約しました。そして、それは現実的な理由からです。「テナントの間では、ニーズ予測は非常に難しい芸術であり、科学ではないという認識が広まっています。そのため、長期リース契約は困難を極めています」と、JLLのフレキシブルスペース担当グローバルヘッド、ベン・マン氏は述べています。「テナントによるフレキシブルな選択肢への需要は、今後ますます高まることは間違いありません。」
資産運用会社NextWealthの創業者ヘザー・ホプキンス氏もこの考えに同意し、自身も顧客もより柔軟なリース契約を望んでいると述べています。「企業として、3年から5年のリース契約を支払わなくて済むなら、多少の追加料金は払うでしょう」と彼女は言います。魅力はヨガではなく、必要に応じて規模を拡大したり縮小したりできる点にあります。特に、ソーシャルディスタンスをどれくらいの期間維持しなければならないか分からない状況ではなおさらです。これにより、企業の拠点を分散させ、不要なコストを削減できます。
企業が15年間の建物契約を渋るのは、数ヶ月ではなく数年単位の契約をしてくれるテナントを切望するフレキシブルオフィスプロバイダーにとって理想的な状況です。WeWorkのような企業がこうした企業を買収することは、双方にとってメリットのあることです。
WeWorkの小規模テナントの中には、同社のウイルス対応がこうした優先事項の反映であり、最小規模のテナントにはほとんど譲歩がされていないと感じている者もいる。バンクのWeWorkユーザーで専用スペースを2つ持つホプキンスさんは、賃料の支払いを1カ月延期するよう交渉に成功した。デスクを18台持つ別のWeWork顧客には、2カ月の支払い延期が提示された。「私のような人が大きなターゲットにされていたとは思わない」と彼女は言い、WeWorkがサービス削減で得ている節約分が彼女のような人に還元されていないことに失望していると付け加えた。しかし、彼女はWeWorkが大口顧客に注力していることを「責めない」と述べ、「専用デスク2台で私を失ったとしても、WeWorkにとってそれほど痛手にはならないだろうが、もっと大きなワークスペースを失い始めたら痛手となるだろう」と語った。
ウィーワークに近い匿名の情報筋によると、賃料支払いの延期は標準的な慣行となっているものの、法人顧客に対しては、空室の発生や再貸し出しコストの回避策として、賃貸契約満了が近づくと、賃料無料期間や賃料減額のオファーが提供されることもあるという。ウィーワークは、個々の会員企業と緊密に協力し、双方に利益のある解決策を模索していると述べている。
しかし、「コワーキング」と「フレキシブル オフィス」の溝の拡大が最も顕著に見られるのは、ロンドンの大手不動産所有者の間だろう。FTSE100種株価指数構成企業であるランドセックは、直近の年次決算で、サービス オフィスをリスクの高い入居者として挙げているが、その前後の段落はフレキシブル オフィスの未来を予感させる内容だ。同じくFTSE100種株価指数構成企業であるブリティッシュ ランドに倣い、ランドセックは昨年、コワーキングを完全に避け、法人顧客向けの1年から3年のリース契約に注力するという意図で、独自のフレキシブル オフィス ブランド、ミオを立ち上げた。言い換えれば、スケート ランプやビールの蛇口でベンチャー キャピタルの波を際限なく誘致し、巨額の損失をごまかしてきたことで悪名高いこの業界に、用心深さとバランスシートを重視する新たな波の運営者が誕生したということだ。
ただ一つ問題がある。業界はパンデミックを乗り切る慎重なプロバイダーのタイプをある程度把握しているものの、このセクターの将来は英国が長期のロックダウンを回避できるかどうかにかかっている。ランドセックのMyo責任者であるオリバー・ナイト氏は、「今後12ヶ月は厳しい状況になるだろうが、その後は真のチャンスが訪れるだろう」と述べている。しかし、ナイト氏は自らを楽観主義者と称している。もしその12ヶ月が18ヶ月、あるいは2年と長引けば、このチャンスは生き残れないかもしれないのだ。
例えば、FTSE250種企業であるオフィスプロバイダーのWorkspaceは、顧客の賃料を50%削減するという公約を果たすのに月500万ポンドを費やしている。同社の資産管理ディレクターのジョン・ロブソン氏は、テナントを失うことは心配していない（通常の賃貸契約は2年）が、収入が懸念材料だと認めている。受付にスクリーンを設置したり、工業用除染剤のZoonoを使用するなど、安全対策の費用は運営費の削減で相殺されているものの、ソーシャルディスタンスが続く限り、毎日7,000万ポンドの現金準備金が減っていくだろう。そして、これはオフィスプロバイダーとしては比較的安定した立場にある事業だ。比較的長期の賃貸契約とすべての建物を自社所有していることで、Workspaceは多くの事業者が欠けているセキュリティを確保している。
長期的には、これは大規模な統合と事業者の事業見直しを意味する可能性が高い。少なくとも、パンデミックを辛うじて乗り切れるだけの資本とテナントを抱える事業者においてはそうだ。純粋なコワーキングは衰退するか、IWGのようなブランドポートフォリオを持つ大手投資家に買収されるだろう。他の事業者は、地主と管理契約を結んで提携するだろう。彼らは、従来の賃貸契約を結ぶのではなく、他人のスペースを改装して管理することで、負債を軽減するだろう。MindspaceやIndustriousのような事業者は既にこうした取り組みを行っており、不動産業者や地主の間では、ロックダウン解除後にはこうした事業者がさらに増えると予想されている。
結局のところ、景気後退は無謀さを淘汰する性質がある。子供じみた空想的な熱意で知られる業界が成長を余儀なくされると、望むものすべてにはなれないことを学ぶ。たとえユートピア的な魅力を失っても、支払い能力のある企業にはアプローチする価値があると判断せざるを得なくなるかもしれない。そして、長期的な安定を与えてくれない企業には、努力する価値がないのかもしれない。しかし、ロックダウンによって明らかになったように、アンナのような人々にとっては、その気持ちは相互的なものなのかもしれない。
*名前は変更されています
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この記事はWIRED UKで最初に公開されました。
