不動産投機家が被災住宅の購入に殺到

この記事は元々 Gristに掲載されたもので、Climate Deskとのコラボレーションの一環です。これは、災害対応と復興という、しばしば混沌としながらも利益を生む世界を探求するGristシリーズ「災害経済」の一部です。CO2財団の支援を受けて公開されています。

5月16日、セントルイスを1マイル（約1.6キロメートル）幅の竜巻が襲った時、デイモン・ホワイトさんは車に飛び乗り、急いで帰宅した。倒れた木々や電線を避けながら、10分で済む通勤時間が3時間にまで延びた。家族や隣人、そして家が無事に避難できたかどうか、彼は心配していた。

角を曲がって自分の家の区画に入った時、ホワイトの心は沈んだ。家の裏壁は完全に吹き飛ばされていた。天井の漆喰の破片が床に散乱し、窓は割れ、家財の多くは修復不可能なほどの被害を受けていた。

次にホワイトさんは、徒歩5分ほどのところに住む母親のボビーさんの様子を見に行った。ボビーさんの家の3階部分は吹き飛ばされていた。しかし奇跡的に、前庭の花壇は時速240キロの強風にも無傷だった。

セントルイスを襲ったEF-3の竜巻は、5月に48時間でミズーリ州、イリノイ州、ケンタッキー州、ウィスコンシン州、ミネソタ州、そしてカロライナ州を襲った60の竜巻の一つに過ぎず、少なくとも26人が死亡、168人が負傷しました。デーモンとボビーは幸運だと思っていました。隣人が窓から飛んできたポールで足を刺されたのです。ボビーは少し眠るために妹の家に行きました。デーモンはトラックの中で夜を過ごし、近所の人たちと交代で略奪者を追い払いました。

翌朝8時、電話が鳴り始めた。「家を売る気はあるか？」と。「彼らはかなり積極的にアプローチしてきたんです」と彼は言った。この状況はその後2週間続き、毎日6回も電話がかかってきた。

ボビーとデーモンは投機家を「ハゲタカ」と呼んだ。チラシを持って通りを歩く者もいれば、テキストメッセージを送る者もいれば、電話をかけてくる者もいた。

ホワイト氏が住むウェストエンド地区では、賃貸住宅居住者の推定63%、住宅所有者の49%が保険に加入していない。ノースセントルイスの多くの住民にとって、住宅は唯一の主要資産であり、保険なしでは再建のための資金がない。連邦政府からの支援がなかなか届かない状況では、現金で住宅を購入できるという迅速な申し出は、命綱のように思えることもある。

「こんにちは、HB LLCのポールです」と、8月4日に竜巻の進路のすぐ北側に住む住宅所有者に送られたメッセージには書かれていた。「ご連絡しました…スティーブンさんですか？」

グリストはこれらの番号にいくつか連絡を試みましたが、ほとんどはコールバックやテキストメッセージの受信設定がされていませんでした。しかし、1つだけ電話に出ました。コールセンターにいるような口調の女性が、売り出し物件があるかどうか尋ねてきました。「私たちは『家を買い取る会社』です」と彼女は言いましたが、グリストに社名を言うことを何度も拒否しました。

8ヶ月前、600マイル離れたノースカロライナ州フェアビューにあるジーナ・ミセリの住むコミュニティは、ハリケーン・ヘレンによって壊滅的な被害を受けました。このハリケーンは数百もの土砂崩れを引き起こしました。押し寄せる土砂は家屋や車を飲み込み、近隣住民15人が命を落としました。その後数ヶ月、彼女は家族が所有する2つの土地を売却する意思があるかどうかを尋ねるメールをほぼ絶え間なく受け取りました。

「すごく親しげな感じでメールしてくるから、まるでもう知り合いみたいに聞こえるんです」とミセリさんは言う。「『ねえ、ジーナ、誰それだよ！』って感じで、すごく不気味な感じ」

「値段を教えてください」と7月9日のメッセージには書かれており、署名はただ「ベラ」だけだった。

「こんにちは、ジーナ。良い一日をお過ごしですか？」と、ちょうど2週間後に別の人が言った。「クリスティンと申します。土地を購入している者です。この区画を売却する予定があるかどうかお伺いしたく連絡しました。」メッセージには「ツイン・エーカーズ」の署名が付いていた。ツイン・エーカーズは登録不動産業者ではない。グリストがその番号に返信しようとしたが、応答はなかった。

ミセリさんによると、時々メッセージに返信することもあるという。「気分次第。『地獄に落ちろ』って思ったことも一度か二度はあるわ」。彼女は家を出るつもりはない。夫の祖父母が購入した家で家族を育てており、地元でビール醸造所を経営している。

不動産投資家が被災地に殺到し、損害を受けた不動産を安価で買い上げるこの現象を、一部の理論家は「災害によるジェントリフィケーション」と呼んでいる。

緊急事態管理学の教授であり、『災害学』の著者でもあるサマンサ・モンタノ氏は、ハリケーン・カトリーナの後、ニューオーリンズで何年も暮らし、働き、その惨状を目の当たりにしました。ロウアー・ナインス・ワードのような地域では、嵐で避難を余儀なくされた人々が、戻るための資金を持たずにいました。投機家たちが殺到し、地主の中には、再建と転売を期待する州外の開発業者に不動産を売却し、一夜にして億万長者になった人もいました。

「ニューオーリンズのジェントリフィケーションの問題は最初から存在していました」とモンタノ氏は述べた。「多くの団体が警鐘を鳴らし、ジェントリフィケーションを考慮した住宅政策やその他の復興政策を提唱していました。そして、それを阻止しようとしました。」それから20年、ニューオーリンズの人口構成は変化した。低所得者層や黒人住民は立ち退きを余儀なくされ、より裕福な白人の新規住民が彼らの代わりとなった。「確かに、これらすべてが復興と、帰還と再建のための資源を誰が利用できたか、誰が利用できなかったかに深く関わっています」と彼女は述べた。

住宅デザインニュースサイト「Dwell」によると、今年初めにカリフォルニア州アルタデナで発生したイートン火災を受け、住宅購入の半数は有限責任会社によるものだった。これは、個人による住宅購入の約2倍に相当する。アルタデナにおけるこれらの取引は、オーシャン・デベロップメント社やブラック・ライオン・プロパティーズ社などわずか6社が独占し、歴史的に黒人居住区にある破壊された住宅の購入に数百万ドルを費やした。これらの会社が誰なのかを特定するのは困難だ。偽の電話番号や、必ずしも実在する企業とは関係のない名前を使って、購入希望者に連絡を取ることが多いからだ。

被災地の価値は概して急速に回復するため、買い手は土地や住宅を転売することができ、場合によっては修繕をせずに済むこともあります。気候変動の影響でアメリカ全土で深刻な自然災害が頻発する中、「災害投資家」はかつてないほど大きな利益を上げようとしているようです。そして、ノースセントルイスのような地域は、その重荷を背負うことになるのです。

マイアミ大学で都市の健康格差に関する研究を行っているジャスティン・ストーラー氏は最近、ハザード・ジェントリフィケーションに関する論文を発表しました。ストーラー氏はグリスト誌に対し、この現象はジェントリフィケーションの一般的な理解とは速度が異なると述べています。「通常、非常に断続的で短期的な形で進行します。必ずしも何年も何十年もかけて広がるわけではありません。」

「人々の生活は完全にひっくり返され、難しい選択を迫られています」とストーラー氏は述べた。「そして、便乗して利益を得ようとする団体、企業、投資家たちが介入してきます。その結果、他人の不幸を搾取するシステムが生まれてしまうのです。」

デイモン・ホワイトの近所では、竜巻のずっと前からジェントリフィケーションの兆候が見られた。地元の理髪店が流行の新しいレストランに変わり、元学校が法科大学院生が住む高級アパートに変わり、「白人が昔『フード』と呼んでいた場所に引っ越してきたんだ」と彼は言った。そして、投資家たちはすでに彼の周囲に集まっていた。5月の嵐の前から、「醜い家を買います」と書かれた看板が電柱や郵便受けに貼られていた。これは、すぐに売却したい不動産卸売業者や住宅転売業者のサインだ。しかし、近所が瓦礫と化した後、彼らの活動は頻度と攻撃性を高めたと彼は言った。

セントルイスの竜巻が大規模な土地購入につながるかどうかはまだ判断できません。しかし、兆候やZillowの検索結果は、その方向を示しているようです。

竜巻の進路上にある、甚大な被害を受けた住宅少なくとも10軒が、ここ数週間で不動産プラットフォームZillowに売りに出されています。それぞれの物件は、地元住民が住むための住宅ではなく、投資物件として売りに出されています。マフィット・アベニュー4641番地は、改修またはレンガの再利用で「投資の可能性がある」とされており、開始価格は2万ドルです。歴史あるヴィル地区にあるイースト・サクラメント・アベニュー4236番地は、「投資家向け特別価格！！竜巻被害物件」として3万ドルで売りに出されています。

嵐から100日が経過した今も、セントルイスの多くの地域は5月の竜巻発生時と変わらず、依然として甚大な被害を受けています。道路や庭には瓦礫が散乱し、崩落した屋根はブルーシートで覆われ、窓は板で塞がれたままです。気温は下がりつつありますが、地域活動団体は、できる限りの支援活動を行っています。約1万人のボランティアを動員した「ザ・ピープルズ・レスポンス」は、セントルイスで2,000世帯以上が依然として住宅やシェルターの支援を必要としていると推定しています。

しかし、強力なボランティア ネットワークがあり、NFL との和解金 3,000 万ドルが竜巻の救援に向けられ、FEMA の援助が (ゆっくりと) 到着しているにもかかわらず、住宅所有者は数ヶ月間困窮状態に陥り、再建の方法、あるいは再建するかどうかさえも難しい決断を迫られています。

コロラド大学ボルダー校でコミュニティの回復力を研究しているデセライ・アンダーソン・クロウ氏は、セントルイスで起きている事態は他の異常気象による災害と似たパターンをたどっていると語る。つまり、再建する人々は、再建する家に住みたいと思っている人々ではなく、借り手を探している家主であることが多いのだ。

「これは略奪的な賃貸サイクルです」とクロウ氏は述べた。「これらの大手工業用賃貸業者は、多くの人々ができるだけ早く住宅ローンから抜け出したいと思っており、再建に取り組むだけの精神的余裕も経済的余裕もないと正しく想定しているため、被災した住宅を買い取ろうとしているのです。」

ボビー・ホワイトの損壊した家は1901年に建てられました。当時、セントルイスはミシシッピ川の交通拠点として栄えていました。セントルイスの発展を支えた産業の一つはレンガ製造で、その材料は強度と品質で世界的に有名でした。ボビーの家も、彼女の近所にある他の家も、そのレンガで作られています。「これらの家の多くは築100年です」とデーモン氏は言います。代わりに建てられる家は、おそらくそれほど個性的でも頑丈でもなく、費用もはるかに高くなるでしょう。今日の近隣住民の多くには手の届かない価格です。

セントルイス不動産協会のステイシー・サンダース会長は、災害発生後すぐに売却の申し出があったという報告が殺到していると述べています。しかし、こうした申し出にはしばしば危険信号が伴います。例えば、複数世代が住む住宅の場合、所有権証明書が手元にない場合や、亡くなった家族の名義になっている場合があります。所有権証明書の問題解決には、場合によっては何年もかかることがあります。

嵐の被害を受けた多世代住宅の多くは、法的にこのカテゴリーに該当します。サンダース氏は、こうした「相続財産」の住宅所有者は困窮していると指摘しました。所有権証明書がないと、FEMA（連邦緊急事態管理庁）の給付を受けるのが難しくなり、保険金請求も非常に困難になり、所有権証明書のない売却は法的に問題になる可能性が高いのです。

今年3月、サンダースさん自身の自宅と車が竜巻に見舞われた時、「手紙やドアハンガー、ドアをノックする人など、あらゆる人が駆けつけてくれました」。彼らは修理を勧めたり、住宅購入を勧めたりしていた。彼女はプロの不動産業者として、必要な支援を受け、被害を受けた資産を回復することができた。しかし、他の人々はもっと困難な状況に置かれているかもしれないと彼女は心配している。

「これは最も簡単で素早い方法かもしれないが、必ずしも最善の方法ではない」とサンダース氏は語った。

「住宅購入のオファーを出している人の多くは、『ああ、この人たちはかわいそうだから、公平な扱いをしてあげよう』と思ってやっているわけではないんです」と彼女は言った。彼らはむしろ「困窮している人々」を見て、実際の価値よりもはるかに安い価格で不動産を購入できる機会を追い求めているのだ。

この大量売却を抑制する方法はいくつかある。コロラド大学のクロウ氏によると、一つの方法は、住民が住宅に留まり、再建プロセスを乗り越えられるよう、数か月間のつなぎ資金を提供することだ。もう一つは、買い手を妨害することだ。オハイオ州上院は今年6月、不動産卸売業者に対し、市場価格より低い価格で住宅を売却する可能性がある場合に住宅所有者に通知することを義務付ける法案を可決した。ペンシルベニア州も1月に同様の法律を可決した。しかし、ミズーリ州の市場は、地方レベルでも州レベルでも依然として規制されていないと、竜巻被災者に無償サービスを提供している非営利団体「リーガル・サービス・オブ・イースタン・ミズーリ」の弁護士ピーター・ホフマン氏は述べている。

「彼らは、情報への平等なアクセスがないかもしれない、脆弱な状況にある人々を見つけます」とホフマン氏は述べた。レッドライニング、避難、搾取といったこれらの問題は、竜巻以前から存在していた。しかし、今回の嵐によって、これらの問題が明るみに出たと彼は語った。

デイモン・ホワイトさんは、自身のレストラン「オゼルズ・キッチン・アンド・フード・マート」で魚、オクラのフライ、ポテトサラダを注文する合間に電話で話し、ここ数ヶ月を振り返った。自宅の再建は大変だった。保険には入っているものの、竜巻から1年半後の2月か3月までは住めないだろうと予想している。彼は足の一部を切り離した障害者なので、主に母親の家の1階に住んでいる。隣人は今も自分の敷地でキャンピングカーに住んでいる。ホワイトさんによると、他の家族も売却の申し出に応じたという。現在、彼のブロックには4世帯しか残っていない。8月21日、ホワイトさんの母親は郵便でオファーを受け取った。クリスという男性が、彼女の家を元の価値の3分の2ほどで買いたいと申し出ていた。

「ジェントリフィケーションの波に巻き込まれている人たちには、自分たちが持っているものを本当に理解してほしい。そして、もしできるなら、それを売り飛ばさないでほしい」とホワイト氏は言った。「お金がものを言うのは分かっているし、ストレスの多い状況ではやるべきことをやらなければならない。でも、抵抗も必要だ、分かるだろ？」