ソフトバンクの未来ビジョンファンドが不動産業界に進出

2018年4月16日午前7時

ソフトバンクの930億ドルのビジョンファンドは、不動産に特化したスタートアップ企業に多額の投資を行っている。

画像には孫正義、人物、スーツ、コート、衣類、オーバーコート、アパレル、群衆、顔が含まれている可能性があります

マイケル・マークスはここ2ヶ月、カンファレンスでの基調講演の依頼を12件も断ってきた。彼の会社である建設スタートアップ企業Katerraは設立3年目だが、注目が急上昇したのはごく最近のことだ。「建設テクノロジーは、かなり話題になっています」と彼は言う。

そうかもしれない。しかし、Katerraへの関心が急上昇したのは、1月に同社がソフトバンク・ビジョン・ファンド主導のベンチャーキャピタルから8億6,700万ドルという驚異的な資金を獲得したためだろう。ベンチャー業界で最も話題のファンドが主導するこの規模の資金調達は、一夜にして企業を有名にするだろう。マークスは約5億ドルの調達を計画していたが、よくあるパターンだが、ソフトバンクが関与するとすべてが巨大化した。

ソフトバンク・ビジョン・ファンドは、ライバルのベンチャー投資家たちの間で関心と不安の種となっているが、最先端技術への投資で知られている。しかし今、同ファンドは最も堅実な業界の一つである不動産に大規模な投資を行っている。930億ドル規模の同ファンドの圧倒的な投資力は、参入する市場において勝者と敗者を決定づける可能性を秘めており、不動産分野ではそれが急速に進んでいる。マネージングディレクターのジェフリー・ハウゼンボルド氏によると、同ファンドは不動産分野で少なくとも50件の投資先候補と面談したという。その結果、4件の大型投資が実現し、今後もさらに投資が続く見込みだ。

カテラとの取引の1か月前、ソフトバンクは新興不動産仲介会社コンパスへの4億5000万ドルの投資と、住宅保険スタートアップ企業レモネードへの1億2000万ドルの投資を主導した。2017年8月には、同ファンドはコワーキング大手ウィーワークに44億ドルを投資した。

関係筋によると、ソフトバンクは、住宅所有者から直接住宅を購入し販売するスタートアップ企業、オープンドアと取引交渉を行っている。2013年に設立されたオープンドアは、現在、年間10億ドル以上の住宅を購入している。ソフトバンクは潜在的な投資についてコメントを控えた。オープンドアもコメントを控えた。

一見すると、不動産テクノロジーは、孫氏が提唱する人工知能（AI）、ロボット、ビッグデータが支配する未来像とは合致しないように見える。しかし、このファンドの影響力はシンギュラリティ（技術的特異点）をはるかに超えている。それは必然的なことだ。930億ドルという資金は、AIやロボット関連企業に投入するには巨額だ。

ハウゼンボルド氏はWIREDに対し、ビジョン・ファンドの使命には、テクノロジーによって置き換えられたり破壊されたりしない人間のニーズや欲求の側面も含まれていると語った。ロボットやAIが私たちの生活の重要な一部になったとしても、「私たちは依然として食料や住居を必要とします。学び、旅行し、より深く、より個人的なレベルで繋がりたいという欲求は依然として持ち続けるでしょう」と彼は言う。ビジョン・ファンドは、不動産のような分野はテクノロジーによって置き換えられるのではなく、強化されると考えている。

不動産セクターの最大の魅力はその規模です。ソフトバンクのような巨大ファンドには、莫大な投資機会が求められます（ファンドの最低投資額は1億ドルです）。不動産は、ソフトバンクのチームが興奮するのに必要な、計り知れないほど大きな数字、つまり世界の不動産資産価値228兆ドルを提供します。

さらに、不動産業界は細分化されています。例えば、米国最大の住宅仲介・不動産サービス会社であるリアロジーは、約12の異なるブランドを所有していますが、市場シェアはわずか1桁台にとどまっています。そして、不動産業界の主要プレーヤーはテクノロジーの導入が遅れています。「伝統的な不動産プレーヤーは、現在の利回りを求めるファンダメンタルズ重視のバリュー投資家です。彼らは世界に対する考え方が全く異なります」と、JMPセキュリティーズの不動産投資銀行部門責任者であるライアン・スコット・アベ氏は述べています。「彼らは、こうしたテクノロジーソリューションのすべてに頭を悩ませています。」

データの入手可能性によって市場の効率性が高まり、不動産投資家が単に安く買って高く売るだけでは利益を得ることが難しくなっています。投資家、仲介業者、金融業者、そして関連事業者は、より迅速に行動し、より戦略的な意思決定を行うために、ますますテクノロジーに頼らなければならなくなり、さもなければ、テクノロジーによって可能になる新たな競争に直面することになるでしょう。「おそらく、世界経済において、この種の混乱を経験していない最後の大きな砦でしょう」と、ビジョン・ファンド設立前にソフトバンクが投資していた商業用不動産データプラットフォーム、レオノミーのCEO、リチャード・サーキス氏は述べています。

この好機は、あらゆる分野のベンチャーキャピタリストをこの分野に惹きつけています。CBインサイツによると、不動産に特化したテクノロジー系スタートアップ（内部関係者は「プロップテック」と呼ぶ）への投資は、2013年の133件、わずか5億4600万ドルから、2017年には487件、98億ドルに急増しました。これは、ビジョン・ファンドによるWeWorkへの44億ドルの投資を差し引いても、大きな飛躍と言えるでしょう。

しかし、ソフトバンクほど迅速に行動し、積極的に投資できる企業は少ない。300年という時間軸で語ることを好む孫正義CEOは、起業家に対し、当初の計画よりも多くの資金を調達し、彼らの野望を夢を超えて拡大するよう促すことで知られている。

2017年11月、ニューヨーク市に拠点を置く住宅仲介チェーンのコンパスは、フィデリティ・インベストメンツが主導する1億ドルの資金調達ラウンドを確保したばかりだった。同社はそれ以上の資金調達は考えていなかった。「フィデリティからの資金調達は、我々が目指していた目標の達成に必要なすべてでした」とCEOのロバート・レフキン氏は語る。しかし、ビジョン・ファンドの幹部との会合後、状況は一変した。「彼らは、我々が抱くより野心的なビジョンを、はるかに短期間で支援したいと考えていたのです」とレフキン氏は語る。1カ月後、コンパスはビジョン・ファンドから4億5000万ドルの投資を受けたと発表した。これにより、同社は3年間の成長計画を1年間に短縮することができた。同社は現在、2020年末までに20都市の住宅不動産市場の20%を支配することを目指している。

多くの場合、不動産市場の巨大なチャンスには、莫大な資本要件が伴います。物理的な資産を扱うスタートアップ企業は、多額の資金を必要とします。現場で組み立てられる建築部材を製造するKaterraは、フェニックスとスポケーンに資本集約型の工場を開設しました。WeWorkは現在、ニューヨーク市で2番目に大きな民間オフィステナントです。同社のオフィススペースは、洗練された美的感覚に合うよう、細部までこだわって設計・装飾されています。ソフトバンクからの巨額資金調達から数か月後、WeWorkは5番街のロード＆テイラービルを8億5000万ドルで買収しました。

レモネードは、既存の保険会社に頼ることなく、保険業界の変革を試みています。競合他社のほとんどは、数百億ドル規模の企業価値を持ち、創業から100年近くが経っています。「ソフトバンクのような投資家の勇気と資金力は、私たちにとってゲームチェンジャーです」と、CEOのダニエル・シュライバー氏は述べています。「数百億ドル規模の資産を抱える競合他社に、強いメッセージを送ることになるでしょう。」

ソフトバンクは、建設、不動産仲介、オフィススペース、住宅保険といった明らかな分野で不動産投資を行ってきた。しかし、同ファンドは狭い視野でこの分野に取り組んでいるわけではない。ハウゼンボルド氏は、将来の投資対象として評価しているサブセクターの長いリストを持っている。3Dプリントやスキャンのための不動産アプリケーション、プライマリーおよびセカンダリー住宅ローン、保険、タイトルエスクローを含むファイナンス、クラウドファンディングのような代替手段、タイトル保険に関連するブロックチェーン技術、清掃や修理などのホームサービス専門家向けプラットフォーム、商業用不動産管理会社向けソフトウェア、ソーラーパネル、Wi-Fi、ホームオートメーション、ドアベル、スマートアシスタント、セキュリティなどの家庭内テクノロジー、不動産や建設プロジェクトの問題発見に役立つドローン、そしてストレージ（「アメリカ人は溜め込み屋で浪費家なので、ストレージはかなり利益率の高い分野です」とハウゼンボルド氏は語る。）つまり、私たちが暮らす物理的な世界に少しでも関わるものすべてだ。

ソフトバンクの他の投資（一部はビジョン・ファンド以前からのもの）は、既にこれらの分野に参入している。MapBoxは位置情報データに注力している。Improbableは都市の改善を目標に掲げている。個人金融スタートアップのSoFiは住宅ローンの借り換えサービスを提供している。Proptigerはインドの不動産ポータルで、ソフトバンクはHousing.comとの合併を通じて同社に出資している。

CBインサイツの不動産アナリスト、アレクサンダー・パチ氏によると、ソフトバンクの不動産戦略は、同ファンドがこれまで数多く行ってきた配車サービスへの投資と同様の「エコシステム・アプローチ」だ。ソフトバンクは配車サービスにおいて、中国の滴滴出行（Didi Chuxing）、インドのオラ（Ola）、シンガポールのグラブ（Grab）、ブラジルの99、そして米国のウーバー（Uber）に投資してきた。いくつかのケースでは、企業間のパートナーシップが構築されている。滴滴出行は99とウーバーの中国事業を買収した。一方、ウーバーのインド事業とオラのように、依然として激しいライバル関係にあるケースもある。

ビジョン・ファンドは投資活動を開始してから1年間、ポートフォリオ企業同士の提携機会を提供してきたものの、正式な協業を強要することはなかった。ファンドは定期的にネットワーキングの会合やプライベートディナーを開催しており、その多くはカンファレンスの開催に合わせて開催されている。これまでのところ、ファンドの不動産投資は比較的小規模な提携にとどまっており、共通の投資家が誰であるかに関わらず実現可能だった。例えば、コンパスの不動産仲介業者の中には、WeWorkのオフィスで業務を行っている者もいる。

ソフトバンクの伝統的な不動産市場への進出からは、より興味深い組み合わせが生まれるかもしれない。同社は最近、大規模な不動産ファンドや不動産クレジットファンドを含む440億ドルの運用資産を持つプライベートエクイティファーム、フォートレス・インベストメント・グループを買収した。また、ソフトバンクは再保険大手スイス・リーの相当数の株式を取得する計画があると報じられている（同社は報道された取引についてコメントを控えている）。一部の観測筋は、フォートレスとスイス・リーへの買収は、ソフトバンクがレモネードやウィーワークのようなリスクの高いスタートアップ企業への投資を、安定したキャッシュフローを持つより保守的で信頼性の高い事業で相殺する手段だと見ている。

孫氏のディールメイキングは、キングメイキングの一形態と称されている。ビジョン・ファンドは、新たな市場で世界制覇を目指すスタートアップ企業を発掘する。資金力があれば、世界最大、最速の企業になれるからだ。「彼らはこうした機会を作り出している」と、不動産に特化したベンチャー企業フィフス・ウォール・ベンチャーズのマネージングパートナー、ブラッド・グレイウェ氏は語る。「問題は、こうした事業が成熟し、収益化して初めて、それが正しいと判断できるまで7年から10年かかることだ」。しかし、孫氏の300年計画の中では、10年はほんの一瞬に過ぎない。

ビットとブリック