ニューヨークにおけるAirbnbの終焉

ニューヨーク市では、何千ものAirbnbや短期賃貸物件が地図から消え去ろうとしている。

火曜日に施行された地方法18号は非常に厳しく、市内でのAirbnbの運営方法を制限するだけでなく、多くのゲストとホストにとってAirbnbをほぼ完全に禁止するものです。今後、ニューヨークのすべての短期賃貸ホストは市への登録が義務付けられ、貸し出し物件に居住し、かつ誰かが滞在する際に同居するホストのみが登録資格を得られます。また、1人が宿泊できるゲストは2人までです。

独身最後のパーティーにぴったりの洗練されたダウンタウンのアパートメント、美術館近くの家族向けの居心地の良い2～3ベッドルームのアパートメント、さらには週末に自宅を貸し出す選択肢さえも、もはや過去のものとなりました。Airbnb、Vrboなどの宿泊施設はニューヨークで営業を続けることができますが、新しい規制は非常に厳しく、Airbnbはこれを「事実上の事業禁止」と見なしています。

短期賃貸は騒音、ゴミ、危険をもたらす可能性があり、地元住民が自分の地域から追い出される原因にもなります。ニューヨークには、Airbnbに何百ものリスティングを掲載している大家もいます。しかし、Airbnbにリスティングを掲載しているニューヨーク市民の中には、留守中に自宅を貸したり、住宅ローンの支払いに充てるために2階建て住宅の半分を貸したりして、何とかやりくりしている人もいます。

Airbnbは、年間6,600万人の旅行者のうち、ホテルよりも安価で、時にはより広い宿泊施設を求める人々からも人気です。2022年だけでも、ニューヨークでは短期賃貸物件の収益が8,500万ドルに達しました。ニューヨークはAirbnbの世界市場の中では比較的小さな割合を占めているかもしれませんが、今回の新規制は、地方自治体が短期賃貸を一夜にして効果的に撲滅し、住宅密集地域への影響を軽減する方法を示しています。そしてニューヨークは、短期賃貸のゴールドラッシュを鎮静化させようとしている世界中の多くの都市の一つに過ぎません。

そして、各都市はそれぞれ異なるアプローチをとっています。ダラスでは、混乱を招き危険なパーティーを避けるため、短期賃貸を特定の地域に限定しました。カナダのケベック州やテネシー州メンフィスなどでは、短期賃貸にライセンスの取得が義務付けられています。サンフランシスコでは、Airbnbで自宅全体を貸し出せる期間は年間90日までに制限されています。アムステルダムでは年間30泊、パリでは年間120日までとなっています。ベルリンでは以前、ほぼすべてのAirbnbを禁止していましたが、2018年にこの決定を撤回しました。

Airbnbによる新法への反撃は、これまでのところ成功していない。同社は6月にニューヨーク市を提訴したが、裁判官は8月に訴訟を棄却し、規制は「完全に合理的」と判断した。Airbnbはこの判決を控訴するかどうかについてはコメントしていない。ホストたちは、アパートを短期滞在用として掲載する権利を求めて、市当局と協議を行い、法律改正を求めている。

これらの規制は「ニューヨーク市の観光経済、そしてホームシェアリングと観光収入に頼って生計を立てている何千人ものニューヨーク市民や郊外の中小企業にとって打撃となる」と、Airbnbのグローバル政策ディレクター、テオ・イェディンスキー氏は述べている。「ニューヨーク市を訪れる際に宿泊の選択肢が減ることになる何百万人もの潜在的な観光客に対し、市は明確なメッセージを送っています。『あなたは歓迎されていない』というメッセージです」。イェディンスキー氏は、Airbnbは市と協力して「賢明な」ホームシェアリングの規制を策定することを目指していると述べたが、今後の具体的な取り組みについては明らかにしなかった。

ニューヨーク大学ジョナサン・M・ティッシュ・ホスピタリティ・センターのショーン・ヘネシー教授は、この変更により、ニューヨークを訪れる多くの人々にとって短期賃貸物件の魅力は「大幅に低下する」だろうと述べている。また、ホテルの客室が狭く高額なこの都市では、「この変更によって、ニューヨークへのアクセスが少し悪くなる可能性がある」とも述べている。

プラットフォーム上のリスティングを追跡しているInside Airbnbによると、現在ニューヨークには4万件以上のAirbnbがある。6月時点で、このうち2万2434件は短期賃貸、つまり30日未満の予約が可能な場所と定義されている。多くのAirbnbは、マンハッタンのダウンタウン周辺、アッパー・イースト・サイド沿い、ブルックリンのウィリアムズバーグとパーク・スロープに集中している。ニューヨーク市の人口800万人と比較すると賃貸の数は少ないかもしれないが、Inside Airbnbの創設者であるマレー・コックス氏は、一部の人気のある地域では短期賃貸の負担が過度に大きく、住宅不足と家賃の高騰につながる可能性があると指摘する。新法は、理論上、これらの住宅を地元住民に開放できる可能性がある。ニューヨーク市は住宅不足に直面しており、それが家賃とホームレス率の上昇につながっている。

この法律の施行は、「短期賃貸を非常に明確に削減できることを示している」と、登録法の推進団体「違法ホテル反対連合」の一員であるコックス氏は語る。「これらのプラットフォームに責任を負わせることができる」

ニューヨーク州では、30日未満のアパート一棟貸しを禁止する旧法が存在しますが、火曜日から施行される登録義務化がないため、施行が困難でした。ニューヨークにおけるAirbnbの急激な不足に拍車をかけているのが、新法で家主が建物一棟を短期賃貸プラットフォームから排除できるという条項です。7月時点で、ニューヨーク市内の約9,000棟の建物がこのリストに載っていました。ニューヨーク州の短期賃貸に関する法律では、ホテルや下宿として指定されている賃貸プラットフォーム上の特定のアパート一棟貸しは除外されているため、賃貸プラットフォームには依然としてアパート一棟貸しの広告が掲載されることになります。

小規模ホストの中には、この法律によって自分たちがプロの大家と同じ扱いを受けていると感じている人もいる。マーゲネット・ムーア＝ロバーツさんはブルックリンのブラウンストーンにある2ベッドルームのアパートを貸し出している。彼女は同じ家のもう1つのユニットに夫と10代の娘と暮らしている。彼女は、アパートをフルタイムの入居者に貸して、家族や友人を招いたり、パンデミック中にしていたようにホームオフィスとして利用したりする柔軟性を失いたくないと語る。しかし、彼女の家族が2つ目の2ベッドルームのユニットに住んでいないため、30日未満の滞在でAirbnbに掲載できなくなった。

ニューヨークの住宅所有者団体「住宅所有者の自治と権利の回復」は、所有者が居住する一戸建て住宅および二戸建て住宅が市にユニットを登録し、収容人数制限を撤廃できるようにする規制改正を訴えている。彼らは、ムーア＝ロバーツ氏のような人々がユニットを賃貸できるべきであり、大規模な家主と同じカテゴリーには属さないと考えている。

ムーア＝ロバーツ氏は、規則変更に全面的に反対しているわけではないものの、自身のように物件を1つしか持たない賃借人を保護するために、よりニュアンスのある形で法律が改正されることを望んでいると述べている。「彼らはメスを使うべきところを、非常に鈍器を使っています」とムーア＝ロバーツ氏は言う。彼女は現在失業中で、短期賃貸収入の減少が経済的ストレスをさらに悪化させていると語る。「私たち全員を同じカテゴリーに分類するのは、本当に不公平で、何の役にも立ちません。」

Airbnbは、12月2日以降、未登録の宿泊施設の予約をキャンセルし、返金すると発表しましたが、ホストとゲストへの影響を軽減するため、12月1日までの予約は引き続き有効としています。ゲストが未登録の宿泊施設を予約・宿泊してもペナルティは課されませんが、ホストと彼らが広告を掲載するプラットフォームは、9月5日以降、ペナルティを受ける可能性があります。

Airbnbはまた、未登録の宿泊は8月14日時点で9月5日以降の予約がブロックされていると述べているが、検索してみると、9月5日以降も予約可能な2名以上用のアパート物件が数十件見つかった。これらの物件は、ニューヨーク州の短期賃貸の登録要件を満たしていないはずだ。Airbnbは、これらの物件がまだプラットフォーム上に残っている理由についてコメントしなかった。Vrboはこの件についてコメントを控えた。Booking.comもコメント要請に回答しなかった。

ニューヨーク市特別執行局のクリスチャン・クロスナー局長によると、8月28日までに登録申請を提出した短期賃貸ホストは3,250人いる。800件以上の申請を審査した結果、257件の登録を承認、479件は追加情報または訂正を求めるため差し戻し、72件は却下された。クロスナー局長によると、火曜日以降、同局は予約プラットフォームと連携し、登録に認証システムを使用していること、また未認証の取引を処理していないことを確認することに注力する予定だという。

Airbnbのレンタルサービスを取り締まろうとする都市が増えているものの、同社は成長を続けています。2023年第2四半期の売上高は25億ドルで、前年同期比18%増を記録しました。また、同期間におけるAirbnbプラットフォーム上で予約された宿泊数と体験数は11%増加しました。