OpendoorのiBuyerモデルは経済の炭鉱のカナリアである

オープンドアは大打撃を受けている。市場調査会社イピットデータの分析によると、8月に同社が販売した住宅の42%が赤字だった。アリゾナ州フェニックスのように、画一的な住宅がいわゆる「iBuyer（インターネット購入者）」を大量に惹きつけている地域では、数字はさらに深刻だ。同地域では、オープンドアが8月に販売した住宅の4軒に3軒が赤字だった。

同社は、現在の苦境の原因を「住宅不動産の基礎における過去40年間で最も急速な変化」にあるとしている。この変化は現在、Opendoorとその競合他社に大きな打撃を与えており、次は何百万人もの住宅所有者に降りかかる可能性がある。

ステロイドを投与された住宅市場のように、iBuyerは住宅価格の小さな変動（上下）を敏感に感じ取り、わずかなマージンから利益を搾り取ろうとします。これらの企業は、膨大なビッグデータに基づくアルゴリズムによる価格設定を用いて、売り手に市場平均よりも低い価格で売却を申し出る代わりに、売却を迅速に完了させます。そして、その物件を転売して利益を得るのです。少なくとも、それが理論上の話です。

オープンドアの最高資本責任者であるドッド・フレイザー氏は、同社の赤字は認めたものの、数字には異議を唱えている。フレイザー氏によると、オープンドアが8月に実際に損失を出したのは売上高の20%であり、42%ではないという。フレイザー氏は、決算期が締め日であるため公式の数字を明かすことを控えた。イピットデータの広報担当者ニコ・ワダ氏は、同社の統計にはオープンドアのサービス手数料が含まれていないとして、42%という数字を堅持した。これは、これまでオープンドアが負担してきた転売コストによって手数料が相殺されてきたためだ。

いずれにせよ、iBuyerは市場の変動の影響を受けやすい。そのため、個人の購入者にとっては感知できない程度の微動でも、iBuyerにとっては大きな揺れとなり得る。Opendoorのアルゴリズムは、価格が下落している住宅への過剰な入札を阻止できるほど賢くはないかもしれないが、未来を見通すには十分だ。そして、現在見えている状況は、決して楽観的ではない。

ほんの数ヶ月前までは、Opendoorはもっと強気だった。ライバル企業のZillowがiBuyingの成功に失敗に気付いてから4ヶ月後の2022年2月、Opendoorの最高技術責任者兼共同創業者であるイアン・ウォン氏は、同社は自動査定モデルやAIによる住宅価格設定にそれほど依存していないため、住宅市場における広範な問題の影響をあまり受けないと述べた。しかし、米国の住宅市場が低迷を続ける中、iBuyersは苦戦を強いられている。

コロラド大学ボルダー校のiBuying市場アナリスト兼客員研究員であるマイク・デルプレテ氏は、特にOpendoor、そしてRedfinを含むiBuyer全般、そしてRocket Mortgageのような住宅ローン業者は、住宅市場における最も優れた先行指標を有していると述べている。経済学者は遅行指標から市場の動向を予測しようとするが、iBuyerが収集するデータは、現在の市場心理を的確に捉えることができる。

iBuyersは、例えば、特定の日に何人が住宅を内覧しているか、あるいは1件の住宅売却あたりの平均内覧回数を把握しています。また、各住宅が1日に何件のオファーを受けているかも把握しています。こうしたデータとその他多数のデータポイントにより、iBuyersは他社にはない独自の視点を獲得しています。さらに、Opendoorは2022年第2四半期に毎日155件もの住宅を購入したという規模を誇り、市場の動向について他のどの企業よりもきめ細やかな洞察力を持っています。同社は住宅に関するサードパーティのデータに加え、独自の分析も活用しており、検査ごとに120もの住宅の固有の特徴を分析しています。

そして今、Opendoorの行動は、同社が目にするデータに突き動かされ、悪い兆しを見せている。「今、彼らは在庫をできる限り早く売り切ろうとしているのです」とデルプリート氏は言う。一つの可能​​性として、Opendoorが目にするデータに基づいて、事態がさら​​に悪化する可能性があると見ているという見方もある。「彼らは状況を読み取っているのです」と彼は言う。「彼らはあなたや私よりも良い兆候を持っているだけです」。フレイザー氏もこれに異論を唱えない。「私たちは、ビジネスにおいてこうしたシグナルを得ているからこそ、変化する状況に非常に効率的かつ迅速に対応できるのです」と彼は言う。

しかし、Opendoorがアクセスできるデータは、全体像の半分しか語っていない可能性がある。2021年の米国住宅販売全体に占めるiBuyerの割合は1.3%と過去最高を記録したが、地域によって人気に差がある。「彼らのビジネスモデルは、市場の一部でしか成功できない」と、スタンフォード大学経営大学院の金融学教授で全米経済研究所（NBER）のメンバーでもあるアミット・セル氏は語る。iBuyerは住宅ストックが比較的新しく均一な地域で事業を展開しているため、フェニックスやラスベガスといった都市部では過剰に存在し、ミズーリ州やテキサス州の一部など、古い住宅が主流の州では見られない。 

フレイザー氏は、オープンドアが市場全体を把握していないという見方に異論を唱える。同社の「バイボックス・カバレッジ」（自社が事業を展開する市場で住宅購入のオファーを出すこと）は65%に上る。「これはニッチな商品ではなく、主流の商品なのです」と彼は言う。

パンデミックの間、フェニックスの不動産価格は2021年8月の44万5,000ドルから2022年8月の54万9,300ドルに上昇しましたが、売却前に物件が市場に出ている時間は同じ期間に30％増加しており、買い手が購入についてより真剣に検討していることが示されています。これは、迅速な売却を頼りにするiBuyersにとっては問題です。

アナリストたちは9月の市場の軟化を予測していましたが、Opendoorが多数の物件を損失で売却したことで、それは現実となりました。セル氏は、iBuyerが現在直面している苦境は、iBuyerの事業形態から見て、ある意味で経済の逆風を示唆していると考えています。好況時には彼らは大きな利益を上げますが、不況時には真っ先に苦境に陥るのです。

コロンビア大学ビジネススクールのトーマス・ピスコルスキ氏（全米経済研究所のメンバーでもある）によると、iBuyerの取引における粗利益は5%程度だ。このマージンが圧迫されると、iBuyerは真っ先に撤退する。なぜなら、彼らのビジネスモデルは、購入した住宅をすぐに利益を出して売却することに依存しているからだ。「Opendoorは、この住宅を購入した場合（しかも割引価格で販売されていることを忘れてはならない）、何ヶ月もその住宅を抱え込むことになる可能性があることを認識している」とピスコルスキ氏は言う。

デルプリート氏は、OpendoorのようなiBuyerと短期株式トレーダーとの類似点を挙げる。何十年もの間、人々は企業の株式を購入し、何年も保有して安定した投資収益を得ることを目指してきた。不動産でも同じことが繰り返されてきた。新しい家に引っ越し、数十年暮らした後、必要に応じて売却してグレードアップやダウンサイズを行い、しばしば多額の利益を銀行に預け入れてきたのだ。iBuyerはこのプロセスを加速させ、数年ではなく数ヶ月で住宅を転売し、よりタイトな利益率を稼いでいる。「価格​​の不確実性がある状況ではうまく機能しない、脆弱なビジネスモデルです」とピスコルスキ氏は言う。

そして、それは不安定で脆弱なモデルであり、たとえそれが一つの市場の一つのセクターに過ぎないとしても、より広範な経済危機の到来を予兆している。市場の周縁部で事業を展開している彼らの苦境は、私たち一般が間もなく直面するであろう事態の早期警告システムとなっている。「Opendoor、Zillow、Redfin、Rocket Mortgageのような状況は、住宅市場が著しく冷え込んでいることを明確に示している」とピスコルスキ氏は語る。2020年と2021年の記録的な取引数と価格の大幅な上昇の後、状況は落ち着きつつある。「まるで盛大なパーティーを開いたようなものだ」とピスコルスキ氏は現在の住宅価格の下落について語る。「そして今、住宅市場は非常に厳しい時期を迎えるだろう。二日酔いと言えるかもしれない」と彼は言う。

この二日酔いは市場全体に影響を及ぼす可能性が高い。Opendoor、Zillow、そしてその競合他社が利益を上げている、画一的な住宅に見られる停滞の初期兆候は、今後さらに広がる可能性が高い。「需要と供給の問題です」とデルプリート氏は言う。しかも、これはフェニックスに限った話ではない。住宅ローン金利が上昇する中で、買い手は購入を控えており、最初に価値が下落するのは、iBuyersが頼りにしている、似たような物件なのだ。

そして、不要になった高価な住宅が山積みになっている。「私たちが直面しているより大きな危機は、住宅価格の高騰であり、これは需給の力学に大きく影響します。」金利が急騰するにつれ、これまでは目が飛び出るほど高価だった住宅が、今では全く手の届かないものになっている。Opendoorがまさにその事実を目の当たりにしたのだ。私たちも、このことに気づき始めている。