ゲッティイメージズ / ジェイソン・ホークス / 寄稿者
8月14日、 WeWorkは米国証券取引委員会に新規株式公開（IPO）の書類を提出した。126都市で800以上のコワーキングスペースを提供する同社の評価額は470億ドル（380億ポンド）とされている。
WeWorkはIPOの詳細を発表して以来、苦境に立たされている。創業者のアダム・ニューマン氏は、投資家が上場の決定に難色を示したため、同社から追放された。同社は「コアビジネス」に集中するため、IPOを延期した。
IPOの延期は、WeWorkの財務状況が自社の主張よりも悪いという噂を巻き起こし、混乱を招いている。IPO申請書によると、過去12ヶ月で21億ドルの損失を出している。コスト削減を行わなければ、2020年上半期までに資金が枯渇するのではないかと懸念する声もある（もっとも、WeWorkにはソフトバンクの強力な資金力があり、経営を維持している）。
倒産は同社にとって壊滅的な打撃となるだろうが、WeWork自身をはるかに超える波及効果をもたらす可能性がある。「WeWorkは7年間でロンドンに約400万平方フィートのオフィススペースを構えた。これは驚異的だ」と、商業不動産会社モーガン・プライスのディレクター、ユージン・オサリバン氏は語る。
同社はロンドン中心部において、英国政府に次ぐ最大のテナントです。不動産会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、2018年1月時点で260万平方フィート（約260万平方メートル）のスペースを賃借しています。同社は利益相反を理由に本件に関するコメントを控えています。世界的に、WeWorkは驚異的な成長を遂げており、2017年5月時点では世界拠点数はわずか180でした。
同社の主要な成長分野の一つは、サービスオフィス市場が比較的未成熟だった英国です。「サービスオフィスは首都の商業用不動産の大きな割合を占めています」と、ランバート・スミス・ハンプトン（LSH）のシニアリサーチアナリスト、イジー・ワターソン氏は述べています。同社は今後数年間でさらに多くのスペースを確保する計画で、2019年9月から2022年の間に、英国全土で200万平方フィート（約200万平方フィート）のオフィススペースのパイプラインが確保されており、そのうち140万平方フィート（約140万平方フィート）はロンドンにあります。
同社が顧客に提供する建物の多くは長期リース契約となっており、最初の数年間は多くの物件を賃料無料で利用できる。「賃料無料であれば短期市場に顧客を誘致できるが、賃料無料期間が終了し、市場が不利に働き、不況に陥った場合はどうなるだろうか。おそらくそうなるだろう」とオサリバン氏は語る。
オサリバン氏は、WeWorkの規模は縮小するだろうが、ロンドンから完全に消えることはないと考えている。「WeWorkは現在の規模よりも縮小していくだろう」と彼は言う。「ビジネスモデルが間違っているとは思わない」
「これまでの報道の多くは、事業価値の妥当性とビジネスモデルの良し悪しは全く別問題として捉えられており、その点を軽視しているように思います」と、不動産会社サヴィルズのマット・オークリー氏は語る。「顧客からの需要があることに疑いの余地は全くありません。もし私が賭けをするなら、WeWorkの敷地面積の85%以上がすでに利用されていると断言します。」
しかし、WeWorkの問題によって経済的な打撃を受けるのは不動産市場だけではない。同社自身も、ロンドンの拠点で働く人々が年間7,500万ポンド（約90億円）以上の経済効果を地域経済に還元しており、会員はロンドンで5万4,200人の雇用を支えていると主張している。
ロンドンのオフィス市場は慢性的に供給不足で、空室率は現在約4.5%です。「もしWeWorkがロンドンのすべてのセンターから撤退すれば、空室率は4.5%から5.5%に低下しますが、それでもまだ供給不足の状態です」とオークリー氏は言います。「市場に劇的な影響が出るとは考えていません。」
その影響はむしろ、それほど明白ではないものとなるだろう。つまり、コワーキングスペースのビジネスモデルに対する信頼が失われ、同業者がさらなる拡大のために資金を調達する能力に影響が出るということだ。
それでも、不動産専門家は、WeWorkの崩壊に対する懸念は誇張されていると指摘する。「WeWorkが破綻したとしても、ロンドンのオフィス市場が必ずしも空室のサービスオフィスで溢れるわけではない」と、LSHの調査責任者であるオリバー・デュ・ソートイ氏は説明する。「仮にWeWorkが破綻したとしたら、サービスオフィス運営業者が次々とWeWorkのスペースを占拠することになるだろう」
LSHによると、首都圏には約60社の運営会社が1,000カ所の拠点を運営している。「そして、その多くが事業を拡大しています」とワターソン氏は語る。「サービスオフィスというとWeWorkを思い浮かべる人が多いですが、他にも多くの運営会社があり、その多くが事業を拡大しています」。2003年に設立されたオフィス・グループは、全国に40以上のオフィスビルを所有しており、フォーラも首都圏の競合企業である。
これら2社の競合企業は、ワターソン氏がWeWorkの業績悪化の潜在的要因として指摘した主要な課題の一つを解決するだろう。「WeWorkは広大な敷地を所有しています」と彼女は言う。顧客の多くは大企業であり、従業員500人以上の顧客からの収益シェアは、2017年3月の20%から2019年6月には40%に増加している。懸念されるのは、競合企業の多くが、そのような広大なスペースを引き受けるための設備も意欲も持っていないということだ。
しかし、WeWorkが倒産し、巨大なオフィスビルが空っぽになるという話はまだ時期尚早だ。「世間では様々な意見があります」とワターソン氏は言う。「2年くらい待てばいいと考える人もいます。しかし、もし彼らがこれまでのように急激な拡大をやめ、コアビジネスに集中すれば、もしかしたら大丈夫かもしれません。」
この記事はWIRED UKで最初に公開されました。
