巨大テック企業が繁栄する一方で、隣では立ち退き危機が迫っている

パンデミック経済が始まって6ヶ月、アメリカの格差はかつてないほど深刻化している。特にシリコンバレーでは、数十万人が失業保険を申請する一方で、近隣の巨大テック企業が1日に数百万ドルを稼ぎ出しているというディストピア的な状況が顕著だ。「ここサンノゼには、時価総額が急上昇したZoomのような企業がある一方で、すぐ近くにはブロードバンドインターネットを利用できないだけでなく、失業している可能性が高い家庭もある」と、地元の地域労働団体ワーキング・パートナーシップUSAの公共政策ディレクター、ジェフリー・ブキャナン氏は語る。「シリコンバレーでは昔から持てる者と持たざる者という格差が存在してきたが、それがさらに悪化しただけだ」

先月、ブキャナン氏と彼のチームは、この経済格差の影響の一つに関する報告書を発表しました。テクノロジー企業は利益を急増させ、多くの従業員がリモートワークの恩恵を享受するためにモンテレーやパークシティへ出向く一方で、シリコンバレーの他の世帯は立ち退き危機に備えています。州全体の立ち退き禁止令が今月末に期限切れを迎える中、ワーキング・パートナーシップUSAは、シリコンバレーで4万3000世帯が立ち退きの危機に瀕すると推定しています。「これは控えめな推計です」とブキャナン氏は言います。

連邦政府による追加支援策が議会で行き詰まり、州議会が長期的な解決策を模索する中、カリフォルニア州民の中には、民間セクターが介入すべき時だと提言する者もいる。サンフランシスコの家主専門弁護士のダニエル・ボーンスタイン氏はカーブドに対し、依頼人にツケを払うのではなく、「ベイエリアの億万長者75人が10億ドルをコミュニティ全体の救済に充ててほしい」と語った。億万長者の中には、その候補としてふさわしい人物もいる。昨年だけでも、セールスフォースのCEO、マーク・ベニオフ氏はホームレス問題を調査する取り組みに3000万ドルを費やした。また、アマゾンのCEO、ジェフ・ベゾス氏はホームレスの家族を支援する団体に9850万ドルを寄付した。グーグルやマイクロソフトといった企業も、オフィス周辺地域の住宅不安を緩和するため、数億ドルの支援を約束している。

しかし、手頃な価格の住宅ストックを実際に改善するという点では、テックハブは依然として苦戦を強いられています。簡単に言えば、十分な住宅を建設できていないからです。「住宅価格の高騰と立ち退きの危機は、主に住宅の供給不足によって引き起こされています」と、サンフランシスコ住宅行動連合の事務局長トッド・デイビッド氏は述べています。住宅問題はこの地域の根深い問題です。サンフランシスコ・ベイエリア計画都市研究協会の報告書によると、2000年以降、ベイエリアでは38万戸の新規住宅が建設されましたが、需要を満たすには100万戸以上の住宅を建設する必要がありました。パンデミックによって引き起こされたような経済危機においては、こうした住宅不足はさらに顕著になります。

同時に、パンデミックによって大量の新たなスペースが解放された。ただし、それはオフィスビル内に限られる。Biz Journalsのレポートによると、春以降、サンフランシスコでは360万平方フィートのオフィススペースが転貸に出されている。これは、過去20年間で同市で利用可能だったスペースを上回る。スタートアップ企業はリース契約を失効させている一方、TwitterやBoxなど、同市の大手テック企業は、従業員の一部が無期限に在宅勤務することを見込んでいる。リモートワークの義務付けを少なくとも2021年6月まで延長したSlackでは、従業員はサンフランシスコにある3万平方フィートの本社が一体どうなるのかと疑問を抱いている。今夏初め、ある従業員が社内チャンネルで、会社ではオフィススペースのニーズが減っている一方で、サンフランシスコは深刻な住宅危機の真っ只中にあると指摘した。もしあと1年間誰もオフィスで働かないのであれば、そのスペースを何か活用できることはないだろうか？

Slack本社は、パシフィック・コースト・トレイルの壮麗さを彷彿とさせる苔むした壁と壁紙で埋め尽くされている。この空間をどのように活用して人々を支援するのか、明確なビジョンはなかった。アパートに改装するのか？ホームレスシェルターにするのか？質問した従業員も、経営陣も具体的な構想は持っていなかった。（ちなみに、Slackの賃貸契約では、このオフィスをオフィス以外の用途に使用することは禁じられている。）しかし、空きオフィスを将来の住宅需要を満たすための手段として活用すべきという考えは、住宅支援団体、研究者、政策立案者の間で根付き始めている。

これは全く前例のない戦略というわけではない。2016年、アマゾンがシアトルの広大なキャンパスを拡張していたとき、建設予定の土地に古いモーテルがあることに気付いた。「開発サイクルが一巡するまで空き家になる予定で、建物の設計とプロジェクトの権利取得が完了するのを待っていました」とアマゾンのグローバル不動産・施設担当副社長のジョン・ショットラー氏はFast Companyに語った。アマゾンは地元の非営利団体メアリーズ・プレイスに連絡を取り、その建物を一時的な避難所として使用するよう招待した。4年後、アマゾンはその非営利団体と提携関係を維持しており、現在はアマゾンのキャンパス内の8階建ての建物で恒久的な避難所を運営している。アマゾンの従業員は建物の片側で働き、メアリーズ・プレイスは反対側で最大200人を収容できる。

サンフランシスコ住宅行動連合のデイビッド氏は、法的責任を考慮すると、テクノロジー企業が短期的にこのような行動を取る可能性は低いと述べている。カリフォルニア州法では、建物に居住を開始した時点で権利が認められている。 Slack のような企業は、今後 1 年間は社員がオフィスにいないため、本社の 10 フロアのうち少なくとも 1 フロアに即席のシェルターを設置することは考えられる。しかし、デイビッド氏は、「1 年後に市が『申し訳ありませんが、ホームレス状態にあった人たちが今はそこに住んでいるのです』といった状況になったら、そのテクノロジー企業にとって、その使用を許可する意欲は大きく削がれることになる」と述べている。(緊急事態に例外を設けるために規制当局が介入したケースもいくつかある。2016 年にサンフランシスコで大火事により 58 人が避難を余儀なくされたとき、市は「善きサマリア人法」を通じて空きアパートの被災者に一時的な住居を提供することができた。この法律により、被災者が不法占拠者の権利を主張するリスクを家主に負わせることなく、被災者にシェルターを提供できた。)

パンデミックの始まり以来、シリコンバレーとベイエリアの都市は、車中泊や路上生活を送る人々のための一時的な住居確保に奔走しており、空きホテルへの入居もその一つだ。3月には、サンフランシスコのホテル各社が市役所との契約を競い合い、自室に人々を収容した。しかし、いずれホテルは通常の営業に戻ることになるだろう。そして、この地域には手頃な価格の選択肢がないため、多くの人々が再びホームレスになってしまうだろう。デイビッド氏は、長期的には、都市は短期的な解決策にとらわれるのではなく、低所得者向け住宅の供給量を増やすことを検討する必要があると指摘する。

理論上、使われていないオフィススペースは新しい住宅ユニットのためのスペースを生み出す可能性がありますが、それは都市がゾーニング法を根本的に見直さなければ実現できません。「オフィススペースの市場需要が減少し、住宅スペースの需要が継続する場合、オフィススペースを住宅に転用できる柔軟性が非常に重要です」とデイビッド氏は言います。しかし現時点では、サンフランシスコのような都市では、建物の創造的な再利用にはあまり余裕がありません。

商業施設から住宅への転換は既に一部の都市で始まっているが、これまでのところは主にモールやショッピングセンターが対象となっている。これらのモールやショッピングセンターは、消費者行動の変化に伴いパンデミック以前から空室が続いていた。シアトル郊外のリンウッドでは、開発業者が既にアルダーウッドモールを解体し、1階に店舗スペースを備えた300戸の集合住宅に転換する作業を進めている。もし立法府が住宅の新規建設を優先事項とすれば、特にサンフランシスコのように長年解決されていない問題を抱えている地域では、使われていないオフィスを簡素な集合住宅に転用する複合用途スペースが急増する可能性がある。

それでも、特効薬にはならないだろう。カリフォルニア大学バークレー校テナー住宅イノベーションセンターのフェロー、イッシ・ロメム氏は最近、カリフォルニア州議会が行動を起こした場合、同州の商業スペースが住宅に転用される可能性について調査した。議員の積極的な行動次第では、商業ビルの建設によって住宅ストックの成長率が5～40%上昇するとロメム氏は推計している。「確かにかなりの額ではあるが、州全体の住宅事情を改善するには不十分だ」とロメム氏は指摘する。住宅事情を改善するには、各都市が用途地域を再設定し、建設を継続する必要がある。一方、巨大テック企業の周辺地域における見通しは依然として暗い。

2020 年 8 月 25 日午後 2 時 50 分 (東部夏時間) に訂正: Issi Romem 氏は、この記事が当初述べていた住宅ストックの増加ではなく、商業ビルによって住宅ストックの成長が 5 ～ 40% 増加する可能性があると推定しました。

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