気候危険地帯に住む米国の住宅所有者の保険料が急騰

この記事はもともとInside Climate Newsに掲載されたもので、Climate Deskのコラボレーションの一環です。

コリー・インフィンガー氏は人生の大半を、丘の下、オーランドの北西を蛇行する穏やかな小川、リトル・ウェキバ川の湾曲部沿いで過ごしてきました。2022年9月のハリケーン・イアンの際、川は増水し、彼の家族や近隣住民の家屋、そして彼らの住む通りも浸水し、通行不能となりました。

イアンは、カテゴリー4のハリケーンとしてフロリダ州南西部に上陸した後、一夜にしてゆっくりと激しく州内陸部を移動し、記録的な量の雨を降らせ、強風と高潮で沿岸のコミュニティを破壊した。

インフィンガーさんは、大雨のため、妻と3人の子供のうち末っ子2人と共に、朝のうちに慌てて避難を余儀なくされました。自宅は大規模な修繕工事のため、一家は何ヶ月も避難を余儀なくされました。1年以上経った今、この災難は家族を動揺させ、特に16歳と8歳の子供たちはショックを受けていると、リトル・ウェキバ川で釣りやカメ漁をして育ち、今では子供たちと一緒に同じことを楽しんでいるインフィンガーさんは語ります。（22歳の息子はもう家にいません。）

「最後の荷物を取りに戻った時、子供たちが悲しんでいるのが分かりました」と彼は、家族が一時的に賃貸住宅に住んでいた頃、そしてその後、新しく改装した家に戻った時のことを振り返りながら、子供たちのことを思い出した。「新しい家に慣れるのに少し時間がかかりました。何もかもが変わってしまったんですから」

過去7年間、フロリダ州は5つの大型ハリケーンに見舞われました。2018年にフロリダ州パンハンドルに上陸したマイケルは、1992年のアンドリュー以来、アメリカ本土を襲った最初のカテゴリー5のハリケーンでした。2022年のイアンは、フロリダ州史上最も被害額の大きいハリケーンとなり、全米でも2005年のカトリーナ、2017年のハービーに次いで3番目に被害額の大きいハリケーンとなりました。近年フロリダ州を襲った大型ハリケーンには、2017年のイルマ、2022年のニコール、2023年のアイダリアなどがあります。

災害によってフロリダの人々は、その直後により強く、より良い復興をするという決意を固めたのだが、新たな危機は、住む場所や地球温暖化に伴うリスクの増大について、一部の人々に考え直させるきっかけとなるかもしれない。

イアンの死後、インフィンガーさんの税金と住宅保険料は、通常の住宅ローン返済の一部として銀行のエスクロー口座にまとめて支払っているが、月額450ドルも跳ね上がった。近年、年間5桁、6桁の住宅保険料が珍しくないこの州では、この金額は控えめと言えるだろう。多くの住宅所有者が保険会社から、既存の保険契約を更新しないという通知を受け取っている。

住宅所有者の中には、複数の保険会社からこのような通知を複数受け取り、次から次へと保険契約を急いで切り替えなければならない人もいます。なぜなら、住宅ローンの返済を終えた住宅所有者の中には、保険料を節約するために全く保険に加入しない人もいます。

「私たちはそれに対処するだけです」とインフィンガー氏は言った。彼は妻と共に、今後数年以内にリトル・ウェキバから引っ越すことを検討している。「今のところ、私たちにできることは本当に何もないんです」と彼は言った。

全米各地で、住宅所有者は保険料の高騰と契約解除に苦しんでいます。特にカリフォルニア州、フロリダ州、ルイジアナ州では大きな打撃を受けています。気候変動による海面上昇、ハリケーンや山火事の被害拡大に伴い、住宅所有者が直面する保険料の高騰は、価格に表れないリスクの広範な一端を示唆しているに過ぎないことを示唆する証拠が増えています。

気候変動リスクを調査する非営利団体ファースト・ストリート・ファウンデーションの調査によると、全国で最大680万件の不動産が保険問題の影響を受けているが、これは洪水、ハリケーン、山火事の被害を受けやすいにもかかわらず、保険契約にリスクが織り込まれていない3,900万件の住宅や事業所のほんの一部に過ぎない。この3,900万件の不動産は、調査で「保険バブル」と表現される状態にある。これは、保険料が割安または補助金付きであるため、過大評価されている可能性が高い不動産を指す。

他の研究では、気候変動が不動産市場にリスクを織り込む形で織り込まれていないことが示唆されている。査読付き学術誌「ネイチャー・クライメート・チェンジ」に昨年掲載された別の研究では、洪水の危険性が高い住宅物件は、補助金付きの国家洪水保険制度の影響もあって、1210億ドルから2370億ドルも過大評価されていると推定されている。

調査によると、最も過大評価されている不動産は、洪水リスク開示法がなく、気候変動に対する個人的な懸念も少ない沿岸部の郡に集中していることが明らかになりました。過大評価の多くは、連邦緊急事態管理庁（FEMA）が設定した100年洪水地域外に位置する不動産によって引き起こされています。特に低所得世帯は住宅資産の喪失の危険にさらされており、富の格差の拡大につながる可能性があります。フロリダ州では、不動産が500億ドル以上過大評価されているという調査結果が出ています。

価格設定されていないリスクは、多くの理由から重要です。固定資産税収入に依存している自治体は、潜在的な資金不足に陥る可能性があると、この研究は指摘しています。昨年、全米気候評価は、沿岸部の不動産の過大評価により、洪水保険や連邦政府の洪水災害支援プログラムを通じて得られる補償額が限られているため、住民を危険から避難させることが困難になっていると指摘しました。

「気候変動の影響という観点から、フロリダ州は居住可能な地域の中で最もリスクの高い場所の一つです」と、天然資源保護協議会（NRDC）の洪水対策チームディレクター、ロブ・ムーア氏は述べています。「過去数年間の新聞の見出しを見れば、この州をどれほど多くの大型ハリケーンが襲ったかが分かります。そして、それはフロリダ州における民間保険会社と公的保険会社の両方がリスクをどのように捉え、保険料を設定するかに間違いなく影響を与えています。」

「気候変動を価格に織り込むという点では、私たちは非常に遅れています。だからこそ、フロリダ、カリフォルニア、ルイジアナといった地域で保険料が急騰しているのです」と、ファースト・ストリート財団の気候変動影響調査責任者、ジェレミー・ポーター氏は述べた。「これは、気候変動を住宅市場に価格に織り込む最初の仕組みなのです。」

保険料が急騰

アメリカ海洋大気庁（NOAA）によると、2023年は全米各地で記録的な猛暑に見舞われ、米国では10億ドルを超える被害をもたらした災害が過去最多の28件発生した。これらの災害には、過去1世紀以上で最悪の死者数となったマウイ島の山火事や、1896年以降フロリダ州北西部に上陸した最強のハリケーンであるハリケーン・イダリアなどが含まれる。データは、毎年の深刻な災害発生件数が明確に増加傾向にあることを示している。これまでの記録は、2020年に記録された22件の10億ドル規模の災害だった。

住宅所有者がリスクから身を守る最善の方法は保険に加入することです。保険料が上昇している理由はいくつかありますが、インフレや政府規制の変更、そしてリスクの増大などが挙げられます。保険料の高騰は住宅所有コストの増加を招き、保険料が支払えない水準に達すると、住宅所有者の住宅ローン返済能力に影響を及ぼす可能性があります。手頃な価格の住宅が不足している高リスク地域では、これが市場の需要に影響を及ぼし、住宅価格が下落し始める可能性があります。

「人々は海辺に住みたいと思っています」と、ニューヨークに拠点を置く業界団体、保険情報協会の広報担当者マーク・フリードランダー氏は述べた。「人々は海岸沿いに住みたいと思っています。フロリダ州の人口の80%は沿岸部に住んでいます。人々は20分でビーチに行ける場所に住みたいと思っていますし、ハリケーンのような壊滅的な災害があっても、すぐに復興したいと考えているのです。」

「フロリダ州の保険のコストと入手可能性は、ここの非常に活気のある不動産市場に悪影響を及ぼすことは明らかだ」と彼は語った。

最も注目すべきは、政府が支援する全米洪水保険プログラムが、新たな保険料算出方法「リスク評価2.0」に基づき、全国的に保険料を引き上げたことである。この変更は、住宅所有者のリスク負担を軽減してきた補助金制度から、リスクに見合った保険料へと移行することを意味する。

ファースト・ストリート・ファウンデーションの調査によると、12州で洪水保険料が倍増している。ただし、全米各地で影響が及んでおり、フロリダ州では231%、ケンタッキー州では207%、ルイジアナ州では234%、サウスダコタ州では207%、ウェストバージニア州では272%それぞれ上昇している。このため、一部の住宅所有者は保険に加入しなくなったようで、契約件数は21%減少して470万件となっている。

「これは過去50年間では見られなかったような形で気候リスクを価格に織り込んでいる」とポーター氏は語った。

一方、各州は、保険会社が市場の脆弱性を悪用して不当に保険料を引き上げるような事態を回避するため、各州の保険市場を規制する責任を負っています。しかし、一部の規制では、保険会社がリスクを反映した保険料を設定することを禁じている場合があり、一部の地域では、保険会社が保険数理的に健全な手頃な保険料を提供することに苦慮しています。カリフォルニア州では、このことが高リスク地域における保険の適用範囲を制限または撤回する事態につながっています。一部の地域では、保険会社が更新しない保険契約の数が800%近く増加し、住宅所有者は州が運営する最後の手段であるFAIRプランに頼らざるを得なくなっています。

ムーア氏によると、フロリダ州でも同様の状況が発生しているという。1992年にハリケーン・アンドリューが南フロリダを襲って以来、同州から撤退する大手保険会社が増えている。

「民間保険会社は、フロリダ州で大きなリスクを抱えていることに気づいた。ここで事業を展開するには保険料を上げなければならないのに、州はそれを望んでいなかった」と彼は言った。「そうなれば、発展が遅れる可能性がある」

地域に特化した保険会社が進出し、近年のハリケーン相次ぎで倒産に追い込まれた保険会社もあり、住宅所有者はフロリダ州の最後の頼みの綱であるシチズンズ・プロパティ・インシュアランス・コーポレーションに頼らざるを得なくなりました。フリードランダー氏は、フロリダ州の保険危機には、保険会社に対する訴訟件数の多さなど、他の要因も影響していると述べています。ロン・デサンティス州知事は、これらの訴訟問題への対応を目的とした改革を実施しました。

現在、シチズンズはフロリダ州最大の保険会社です。ファースト・ストリート・ファウンデーションの調査によると、契約件数は50万件未満から130万件以上に168%増加し、平均保険料は2,000ドルから3,300ドルへと61%上昇しました。特に内陸部は大きな影響を受けています。オーランド地域では、セミノール郡の契約件数が2,992%、オレンジ郡が2,818%、オセオラ郡が2,491%増加しました。契約件数の増加が最も大きかったのはマイアミ・デイド郡で、2016年から2023年の間に約12万5,000件増加しました。

シチズンズへの過度な依存は、住宅保険の必要性がない人を含め、フロリダ州民全員に影響を与えています。州の規制により、シチズンズの保険料の値上げ幅は制限されており、また、この保険会社は州の財政的支援を受けているため、大型ハリケーンや1シーズンに連続して発生する嵐など、特に破壊的な事象が発生した場合、シチズンズの予算では損失を補填できず、その費用は州の負担となる可能性があります。

シチズンズは契約件数の縮小を進めており、民間保険会社がその一部を引き継いでいる。一方、フロリダ州の保険規制当局は、2024年に州内で新たに6社の保険会社が営業を開始することを承認した。そのうち1社は既に営業を開始しており、競争の激化は保険料の安定とシチズンズのリスク軽減につながる可能性がある。

「簡単な解決策はない」

フロリダ州の年次議会は3月8日に閉会しました。会期中には、保険危機を狙った法案がいくつか提出されました。その中には、シチズンズ保険を国家洪水保険プログラムに倣って再構築する法案（ただし、シチズンズ保険は風災保険を提供するという内容）も含まれていました。シチズンズのCEO、ティム・セリオ氏は、議会ワークショップで、この措置は保険会社の再保険料を急増させる可能性があると証言し、法案は成立しませんでした。

ファースト・ストリート財団の調査は、住宅の補強対策を講じた住宅所有者に保険会社が割引を提供することで、災害による被害を軽減できる可能性があると指摘している。ムーア氏は、フロリダ州はかつて建築基準法などの対策において先進的だったが、近年は状況が変化したと述べた。また、同州には、不動産所有者に対し、購入者や賃借者に対し、過去の洪水履歴を共有することを義務付ける情報開示規定がなかった。

別の法案は、家主に対し、借主に対し洪水危険地域に住んでいることを告知することを義務付けるものであり、さらに別の法案は、住宅販売者に過去の洪水被害と保険金請求について購入希望者に開示することを義務付けるものである。前者は進展していない。後者は3月4日にフロリダ州議会下院と上院で承認され、デサンティス知事の署名待ちとなっている。

「これ以上、人々を危険にさらすのはやめなければなりません。特にフロリダ州では、今後30年間、30年ローンの返済期間中に海面が1フィートから2.5フィート上昇する可能性があります。家を買う前に、人々にそのことを伝えるべきかもしれません。そもそも、そこに家を建てる許可を出さないほうがいいかもしれません。州が検討すべき革新的なアイデアがあります」とムーア氏は述べた。

「フロリダ州がリスクについて人々に何も知らせないままでいる限り、自ら蒔いた種を刈り取っていることになる」と彼は述べた。「州内で最もリスクの高い地域のいくつかで開発ブームが起こっているのを見れば、そのことがわかるだろう。」

リスクの高まりにより、一部の住宅所有者が特定の地域から撤退する可能性があります。ファースト・ストリート財団による別の研究では、国勢調査局のデータと洪水リスクデータを組み合わせて、「気候放棄地域」と呼ばれる地域を特定しました。これらの地域では、2000年から2020年にかけての人口減少が、気候変動に対する脆弱性と関連している可能性があります。

洪水被害地域は全米に散在していますが、フロリダ州沿岸部の大半、ニュージャージー州とワシントンD.C.の間の中部大西洋岸地域、そしてテキサス州の湾岸、特にヒューストンに集中しています。マイアミのような急成長を遂げている大都市圏にも、こうした地域が存在します。調査によると、マイアミ・デイド郡では、2005年から2017年の間に、洪水リスクの影響で住宅価格が1平方フィートあたり最大3.99ドル下落しました。

こうした移住は一貫性がなく、社会経済的背景と結びついている可能性が高い。ポーター氏は、バイアウトプログラムは広範囲にわたるリスクに比べれば規模が小さいと述べた。

ムーア氏は、移住支援の提供は全国各地で困難に直面していると述べた。支援が対象者に届くまでには時間がかかり、希望する場所までたどり着くのも困難な場合があると、同氏は述べた。

「私たちのエネルギーのほとんどは、彼らを買収してどこか別の場所へ移住させることに注がれています。しかし、彼らが他の場所へ移住するとなると、特に不動産価格が上昇している急成長地域では、いくつかの課題も生じます」と彼は述べた。「それだけでは、彼らをより安全な場所へ移住させるには不十分かもしれません。」

「この問題には簡単な解決策はありません。特に、高リスク地域での開発を継続する決意をしている州においては、解決策を見つけるのは極めて困難です」とムーア氏は述べた。「このような状況下では、長期的に効果を発揮する解決策など存在しません。」

フリードランダー氏はさらにこう付け加えた。「（保険）市場が悪化するとは考えていません。しかし残念ながら、一般消費者にとってそれは何を意味するのでしょうか？今日明日にでも保険料が下がるということではありません。市場は安定に向かっています。2024年にはこれまでよりも緩やかな値上げになることを期待していますが、まだ予測はできません。」

珍しい自然のスポット

インフィンガー氏にとって、リトル ウェキバ沿いにある家族の所有地は、オーランド郊外の高速道路や住宅地の密集した都市の中に隠れた、珍しい自然スポットです。

彼は、妻と自宅の窓からクマがドングリを食べているのを見た時のことを思い出しながら、心配というよりは驚きを込めて話します。庭をコヨーテが行き来するのを見た時のことも。彼は近所の人たちと育ちました。ここはまるで故郷のようです。

しかし、状況は変わるかもしれない。建設業に従事する41歳のインフィンガー氏は、家族には高騰する保険料を支払うだけのお金があると語った。しかし、子供たちが成長するにつれ、彼と妻はオーランドからさらに郊外、両親の住む場所に引っ越す計画を立てている。彼は、愛するリトル・ウェキバが将来再び低地にある自宅を浸水させるのではないかと懸念している。

「洪水が起きることはもう分かっています」と彼は言った。「あとは時間の問題です」