これはWeWorkの終わりでしょうか?

WeWorkの最高経営責任者（CEO）サンディープ・マスラニ氏は、異例の強気ムードだ。パンデミックの真っ只中、彼は2度目のIPOを真剣に検討しており、赤字が続く事業が今年第4四半期には黒字化すると断言している。

「私の仕事は、会社と不動産ポートフォリオを合理化し、2021年第4四半期までに収益化軌道に乗せることでした」と、同氏は今月のロイターとのインタビューで述べた。「私たちは完全に軌道に乗っています。」

2019年末に経営難に陥った企業を継承した男の大胆な発言だ。もし全てが計画通りに進んでいたら、このシェアオフィスプロバイダーは2019年の大成功だったIPOで調達した30億ドルから40億ドルを投じることに躍起になっていただろう。しかし、事態はそうは進まなかった。

ウィーワークは2020年、経営を立て直すどころか、家賃と前CEOアダム・ニューマン氏への月額770万ドルの報酬で多額の資金を費やした。数千人の人員削減で事業を安定させる計画は、パンデミックによって水泡に帰した。パンデミックは世界中のオフィスをゴーストタウンと化した。

現在、コストが増大し、コロナ後のオフィスワーカーの復帰時期も未定である中、WeWorkは市場の回復を待つまでどうやって生き残るかを考えなければならない。

不動産コンサルタント会社グリーン・ストリート・パートナーズの欧州調査責任者、ピーター・パパダコス氏は、フレキシブルオフィス市場の回復は「おそらく2023年まで」見込めないと述べた。ウィーワークがそれまで持ちこたえられるかどうかは、貸し手の対応と彼らの忍耐力にかかっているとパパダコス氏は指摘する。

ニューヨークの親会社WeWork Inc.傘下の企業グループであるWeWorkが、株式上場の失敗に直面する直前に深刻な問題を抱えていたことは周知の事実だった。上場が中止される前から、この事業は評論家から「とんでもない、狂気じみた、信じられない」「2019年で最も馬鹿げたIPO」と酷評され、フィナンシャル・タイムズ紙は「UberのIPOを堅実なものに見せかけた」という不名誉な評価を与えた。

今にして思えば、どれも正当なコメントだった。WeWorkのIPO目論見書には、初期の投資家が税制優遇措置を受けられるように、複雑なアンブレラ・パートナーシップ・コーポレーション（Up-C）構造を採用していたことが記されている。また、ニューマン氏はWeWorkからの巨額の低金利融資の恩恵を受けていただけでなく、建物の株式を購入してWeWorkにリースバックする習慣もあったことが後に明らかになった。

しかし、2021年1月初旬に発表された同社の2019年度決算は、同社がいかに苦境に陥っていたかを示している。急速な事業拡大により世界売上高が18億ドルから35億ドルへとほぼ倍増したにもかかわらず、2019年には損失が膨らんだ。17億ドルから39億ドルへと129%増加したことで、同社の損失は収入を上回るペースで増加していた。

英国法人であるWeWork Internationalでも同様の状況が見られ、賃貸収入が3,580万ポンドから6,840万ポンドへとほぼ倍増したにもかかわらず、2019年の損失は3倍以上の2億3,170万ポンドに増加しました。（同社は、英国事業は持株会社であり、損失の大部分（9,300万ポンド）は、2019年4月にオランダに設立されたWW Worldwideという会社の知的財産権を英国事業が引き継ぎ、開発していることに起因すると強調しています。WW Worldwideが組織全体の中でどのような役割を果たしているかは明らかではありません。）

WeWorkの資金繰りの悪さは、常に危険な投資とみなされてきた。2019年までに、同社は29カ国111都市で528棟の建物を所有していた。同社のウェブサイトによると、上場が頓挫してもWeWorkの成長は鈍化せず、2020年11月時点では38カ国151都市で859棟の建物を所有している。ただし、マスラニ氏はロイター通信に対し、事業合理化によって「100以上の拠点」から撤退したと語った。

退出はさておき、WeWorkの急成長は、多数の短期契約で賃借するスペースについて、長期かつ高額なリース契約を締結することに支えられていたため、同社は破滅的なレベルのリスクにさらされています。市場調査会社CBInsightsが2019年1月に発表した、概ね肯定的なレポートでは、「WeWorkの最大のセールスポイントであるオフィススペースの柔軟性は、同社の長期的な事業安定性に対する最大の脅威の一つでもある。会員は望めばいつでも退去できるため、WeWorkは責任を負わされることになる」と指摘されています。

このリスクは、同社の会員の多くが去った1年後には、存在そのものに関わるものとなった。WeWorkが提供した数字によると、2020年第3四半期だけで会員総数が11パーセント減少した。

これは、WeWorkの戦略における別の欠陥によって可能になった。つまり、パンデミックの間ずっと未使用のオフィススペースの代金を支払い続けなければならなかった大企業（いわゆるエンタープライズクライアント）ではなく、1年間の契約を6ヶ月で解除できるフリーランサーやスタートアップ企業に過度に依存していたことだ。（WeWorkは「要望のあった会員企業の圧倒的多数に譲歩することができた」と述べている。）パンデミックの間、同社はシェアオフィスプロバイダーとして自社の負債について地主と交渉している最中に、顧客を追及するために債権回収業者を任命したことで「甚だしい偽善」だと非難されてきた。

IPOが提案された時点では、WeWorkの会員のうち後者に該当するのはわずか40%でした。2020年第3四半期までにその数字は54%に上昇しましたが、この変化は同社が新規顧客獲得に成功したことによるところが大きいと言えるでしょう。確かに、デロイトがマンチェスター市内中心部に3万5000平方フィートのオフィススペースを契約したことはプラスに働くでしょうが、多くの小規模顧客を失ったことで、全体的な割合は歪んでいるはずです。

パパダコス氏は、数席のデスクしかなかった顧客がほぼ100%も去り、WeWorkの年間収入の大部分が彼らと共に消えたと考えている。英国が最初のロックダウンに入った時点で、平均的なテナントの契約期間は6ヶ月残っていたとパパダコス氏は語る。「ロックダウンが終わると、彼らは契約を更新しなかった。収入は約3分の1減少するだろう」。WeWorkは通期の業績予想を公表しなかったが、2020年第3四半期の世界全体の収入は9億3400万ドルから8億1100万ドルへと13%減少したと発表した。

それは、世界各国が再びロックダウンを開始する前のことでした。WeWorkは2019年の決算で、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）が2020年の業績にマイナスの影響を与える可能性が高いと明言しました。「英国での事業を含むWeWork全体が不確実な時期に直面しており、短期的には当社のサービスとしてのスペースに対する世界的な需要に重大な影響が出ると予想しており、これが2020年の業績に悪影響を及ぼす可能性があります」と記しています。

パパダコス氏は異論を唱える。「問題は新型コロナウイルスではなく、事業拡大そのものだ」と彼は言う。「WeWorkは以前、不動産事業においてテック企業のような考え方をしようとしていたため、赤字を出していた」。つまり、WeWorkは投資誘致のために高成長企業を装い、戦略について強気な発言をしていたが、実際には低成長セクターで事業を展開していたのだ。

逆説的に言えば、同社が戦略で取ったリスクは、パンデミック後に不動産セクターの同社セグメントが経験すると予想される成長の波を乗り切れないことを意味するかもしれない。

商業不動産会社JLLのグローバル・フレキシブル・スペース担当責任者、ベン・マン氏は、従業員がほぼ完全に在宅勤務となった1年以上を経て、企業が不動産ニーズを見直していることから、シェアオフィスセクターが活況を呈するだろうと述べています。「昨年は、企業が行うべき業務の全てをオフィスでこなす必要はないことを明らかにしました」とマン氏は言います。「需要が回復すると、柔軟な条件で利用できる優れたスペースと、従業員にとってこれまで必ずしもなかったレベルの選択肢が求められるでしょう。フレキシブルな世界は、まさにそれを提供する絶好の位置に立っています。」

WeWorkがこの危機を乗り越えることができれば、企業がハイブリッドな労働力に対応できる柔軟なスペースを求める中で、需要が再びピークを迎える可能性があります。「エコノミーなスペースから、最高級で目的に合ったスペースへの本格的な移行が進むでしょう」と、ロンドンの不動産会社Kontorで賃貸オフィス取引責任者を務めるギャビン・カマラ氏は述べています。「これはWeWorkにとって有利に働きます。彼らは非常に好立地に素晴らしい資産を保有しているからです。」

WeWorkはKontorが2015年に開業した当初のクライアントであり、それ以来Kontorの急成長に深く関わってきたことから、カマラ氏が同社に対して楽観的な見方をするのも無理はない。しかし、カマラ氏でさえ、WeWorkがこれまで賃貸契約で厳しい交渉をしてきたような、フレキシブル・ワーキングスペースへの独自参入を狙う従来型の地主によって、WeWorkの復活が阻害される可能性があると警告している。

「問題は、地主が宮殿の鍵の引き渡しを拒否し、自らで管理しようと決断することです」とカマラ氏は言う。「地主への圧力は大きくなり、競争も起こるでしょう。」

しかし、それはWeWorkにとってそれほど大きな懸念事項ではないだろう。目もくらむような損失に加え、同社の2019年の決算書によると、英国支社の純負債は2018年の7,530万ポンドから2億9,040万ポンドに膨れ上がり、年末時点でバランスシート破綻状態に陥っていた。

2019年度の決算書には、WeWorkのグローバル事業は「継続的な財務支援を提供する意思と能力があることを確認した」と記されており、実質的に英国事業を「これらの財務諸表の承認日から少なくとも12か月間」支えている。

これらの財務諸表は2020年12月17日に承認されました。つまり、保証期間は11ヶ月未満となりますが、WeWorkの広報担当者は、いかなる事態にも対応できる十分な現金を保有していると主張しています。少なくとも、今年初めに新たなロックダウンが実施される前はそうでした。「第3四半期末時点で、当社のバランスシートは依然として強固で、現金および未実行の現金コミットメントは約36億ドルです」と広報担当者は付け加えています。

同社は、人員削減や、マトラニ氏が言及したリース契約の修正により長期リース債務を15億ドル削減するなど、資金繰りの安定化に一定の成功を収めている。とはいえ、マトラニ氏はWeWorkを長期リース契約から切り離すのに費用がかかったと指摘し、ロイター通信に対し、WeWorkが「小切手を切った」ため、この契約解除は「地主にとってwin-winの方法」で行われたと述べた。いずれにせよ、同社はリスクプロファイルの改善に向けて更なる努力を、そして迅速に行う必要がある。

CBInsightsによると、WeWork自身が不動産を購入することで賃貸リスクを解消することも一つの方法だ。WeWorkは2018年にプライベートエクイティファームのRhône Groupと提携し、投資ファンドを設立してこの取り組みを開始した。これまでの買収には、ニューヨークの5番街424番地にあるLord & Taylorビルと、ロンドンのデヴォンシャー・スクエアにある12棟のキャンパス（それぞれ8億5000万ドルと8億2600万ドルで買収）が含まれる。しかし、単一のファンドでできることには限界がある。

もう一つの解決策は、ホテル業界で典型的な共同管理契約に参入することです。これは、商業用不動産所有者が従来の固定リースモデルを放棄し、利益分配契約を選択するものです。不動産所有者は共同管理契約に興味を示し始めていますが、WeWorkのようなビジネスに必要な規模には程遠い状況です。「管理契約に対する理解はまだ比較的低いです」とマン氏は言います。「不動産所有者がホテルや小売店などの資産も運営していない限り、このアイデアに抵抗を感じるかもしれません。」

たとえ、必要な変革を必要な期間内に達成するためにこれらのルートに注力したとしても、WeWorkはより多くの資金、それも多額の資金を必要とするだろう。そしてそこに問題がある。マトラニ氏が2度目のIPOに意欲的であるにもかかわらず、WeWorkにとっての問題は、投資家コミュニティが依然としてWeWorkを支持していないことだ。

2015年にコントラファンドがウィーワーク株を1800万ドル分購入した初期投資家のフィデリティ・インベストメンツは、2019年末に投資額を35％減額せざるを得なくなってからはウィーワークについて言及していない。一方、昨年はボルチモアに拠点を置くTロウ・プライスがウィーワークを公に激しく非難するという極めて異例の行動をとった。

米証券取引委員会（SEC）への提出書類の中で、T・ロウ・プライスは、ウィーワークへの投資は「大失敗」であり「ひどい投資」であり、「多大な頭痛と失望」をもたらしたと述べた。T・ロウ・プライスは、ウィーワークに対する感情が和らいだかどうかについてコメントを控えた。広報担当者は、ファンドはウィーワークについて「言いたいことは言った」と述べている。

そのため、パパダコス氏が言うように、WeWorkは貸し手にさらなる支援を求めざるを得なくなるかもしれない。それは、WeWorkにとって異例の忍耐力を必要とするだろう。しかし、それは不可能ではないかもしれない。

「ホテル業界の貸し手がこれほど融通を利かせていることに、本当に驚いています」とパパダコス氏は言う。「多少の苦境に陥っているだろうと予想していましたが、実際はそうではありません。これは、貸し手が『ワクチンが開発され、終息が見えているので、もう1年融資を延長します』と言っているだけのことです。WeWorkの貸し手も同じような考えなのかもしれません。」

しかし、ウィーワークの融資先となると、同社に110億ドル以上の融資を行い、株式の80％を保有する日本のソフトバンクがほぼ唯一の選択肢となっている。

ソフトバンクは本件についてコメントを控えた。しかし、ウィーワークの業績不振によりソフトバンク自身の財務が赤字に転落して以来、両社の長年にわたる関係は幾分悪化している。昨年、ソフトバンクはニューマン氏を含む初期投資家から30億ドル相当のウィーワーク株を取得する契約を破棄したが、この決定は最終的に裁判沙汰となった。同社の忍耐は限界に達したと言えるかもしれない。もしそうなれば、ウィーワークの将来は非常に暗いものとなる可能性がある。

この記事はWIRED UKで最初に公開されました。