カリフォルニアの住宅危機を解決する試みは、都市の成長のあり方を変える可能性がある

サンフランシスコ選出のカリフォルニア州上院議員、スコット・ウィーナー氏は、世界を救うための素晴らしいアイデアを持っている。実際、サンフランシスコの金融街にあるコーヒーショップに座っているウィーナー氏は、それに反対する人がいることにすっかり困惑しているようだ。そのアイデアとは、住宅をもっと建設することだ。

そこで、同僚の上院議員ナンシー・スキナーとともに、大都市圏のゾーニングの一部を上書きし、これまで各都市が管理していた政策を州政府の権限下に置いて、交通機関の停留所の近くに中規模の複数階建ておよび複数ユニットの建物を建てることを許可する法案 SB 827 を作成しました。

多くの都市計画家や住宅活動家は、この法案がカリフォルニアの都市をより高密度で、交通機関を重視した、多目的利用の未来へと移行させると信じている。しかし、意外な反対勢力が出現した。それは、地域の変化を望まない住宅所有者と、ジェントリフィケーションによってほぼ常に被害を受ける低所得の有色人種の擁護者である。

これは単なる政策論争ではない。バークレー市長はこの法案を「私たちの地域に対する宣戦布告だ」と呼んだ。ロサンゼルス市議会議員は、この法案によって自分が代表するロサンゼルスの高級住宅街ウェストサイドの住宅街が「ドバイのようになる」と述べた。ロサンゼルスのある地域活動家は、ウィーナー氏はジェントリフィケーションと立ち退きを支持する「不動産業界の操り人形」だと書き、SB827をアンドリュー・ジャクソン大統領のインディアン移住法になぞらえた。

住宅費はアメリカの都市を圧迫しており、特にカリフォルニアほど深刻な状況にある都市はないかもしれません。住宅価格は他の地域の中央値の2.5倍にも達し、家賃は高騰し、人口は増加しているものの（住宅建設は進んでいない）、貧困層は追い出され、ホームレス問題は深刻化し、増加の一途を辿っています。

ウィーナー氏は、この解決策は、時間の経過とともに、州による立ち退きの繰り返しを悪化させることなく、これらすべての問題を解決できると述べている。そして、それはさらに多くの効果をもたらすだろう。「二酸化炭素排出量を抑制し、高速道路の渋滞を緩和したいなら、公共交通機関の近くに住宅をもっとたくさん建てることです」と彼は言う。「車の運転が減り、二酸化炭素排出量が減り、スプロール現象が抑制され、オープンスペースや農地が守られ、家族の健康も守られます。」

うまくいくかも知れません。

ウィーナー氏は1990年代後半にサンフランシスコに移住したが、ちょうどそのとき、第一次ドットコム・ブームがサンフランシスコを世界の中心地へと変貌させ、遠心力による大混乱を引き起こし、長年の住民を追い出し、住宅費を高騰させるのを目撃した。

地域活動家、そして政治家として、ウィーナー氏は問題の裏側を目の当たりにしていた。サンフランシスコでは、何かを建設するのは本当に難しい。州財政に税金が流れ込むため、州経済にとって不可欠な好景気は、都市には同じように恩恵をもたらさない。失業率はゼロにまで下がるが、住宅価格は上昇する。最貧困層は、ジェントリフィケーションを進める新住民によって追い出される。ウィーナー氏によると、現在の好景気は「私たちの街の文化と多様性に永続的なダメージを与えている」という。

ウィーナー氏は、こうした状況に対抗するためのアイデアを豊富に持ち合わせている。ネット中立性を州法化する法案や、バーを午前4時まで営業できるようにする法案の立役者でもある（「素晴らしい都市には素晴らしいナイトライフがある」と彼は言う）。また、カリフォルニア州の都市に対し、強制力のない新規住宅建設の約束を履行させる法案を成立させた。そして今、公共交通機関から徒歩圏内の住宅は、郊外型の戸建て住宅であってはならないと主張している。通りの幅員にもよるが、高さ45フィート（約13メートル）から最大85フィート（約26メートル）までの高さが必要だという。

ウィーナー氏によると、目指すのは香港スタイルの高層ビルではない。住宅推進派が「ミッシング・ミドル」と呼ぶ、隣り合った二世帯住宅、8戸のアパート、6階建てのビルといったものだ。サンフランシスコでさえ、20世紀初頭にはこうした建築様式を数多く建設した。こうした高層ビルは通常、木造で、鉄骨とガラスでできた豪華な高層ビルよりも建設コストが安い。

都市がこうした住宅ユニットを建設しなければ、他の場所が建設するだろう。「人々はまず、職場からできるだけ遠く、通勤に支障のない範囲で、より安価な住宅を探す」と、カリフォルニア大学バークレー校ロースクール、法律・エネルギー・環境センターの気候変動プログラムディレクター、イーサン・エルキンド氏は言う。「フェニックスやヒューストンのような地域に人々を押し込めば、洪水からスプロール現象まで、気候変動への影響が目に見えて現れます。人々は、必ずしも住みたくないような汚染度の高い地域に住まわされるのです。」

人口密度の高い都市中心部は、実は環境への配慮がより徹底しています。ダウンタウンは、郊外や地方に比べて一人当たりの二酸化炭素排出量が少ないのです。ウィーナー氏の地区中心部の世帯は、年間平均約31トンの二酸化炭素を排出しています_。フェニックスのダウンタウンでは34トン、郊外では82トンです。

地球温暖化の影響で、サンフランシスコ湾は海水が上昇し、慢性的な洪水に見舞われています。フロリダ州やニューヨーク州と同様に、この地域は将来的に慢性的な洪水に見舞われる可能性があります。また、火災にも直面しています。今年カリフォルニア州の広大な地域を焼き尽くした季節性の山火事（州史上最大のものも含む）は、イーストベイの丘陵地帯のように、人間が自然に近い場所に建物を建てる、原野と都市の境界で発生します。山と海に挟まれた南カリフォルニアも、同様の境界条件に直面しています。

これらの地域は外側に向かって建設することはできません。内側、そして上に向かって建設しなければなりません。結局のところ、都市の基本的な機能の一つは、災害に対する防壁として機能することです。

「湾岸の両側には、平坦で海面上昇から十分に高く、火災の危険性も低い2つの細長い土地があります」と、都市計画家でイニシャライズド・キャピタルのパートナーであるキム・マイ・カトラー氏は語る。「長期的には、この地域の成長に対処する最も安全で、おそらく最も包括的な方法は、交通沿線にミッシングミドル住宅、あるいはより高密度の住宅を建設することです。」（私が話を聞いた多くの人々と同様に、カトラー氏もSB827法案について「修正があれば支持する」派であることを強調している。これは、入居者保護、取り壊し規制、そして手頃な価格の住宅供給への何らかの対策が保留されている状況での措置である。）

しかし、経済と法律はこうした圧力にうまく対応できない。財政難に苦しむカリフォルニアの都市は、住宅開発よりも商業開発からより多くの税制優遇措置を得ている。（アメリカの小売業が衰退するにつれ、「商業」という言葉はますますオフィススペースやホテルを意味するようになっている。）最終的には、最富裕層と最貧困層を除くすべての人々が追い出されることになる。「私たちはアメリカの他の都市にもオフィスを構えています」と、ワイナー議員の法案を支持する書簡に署名した120人の一人、イェルプのCEO、ジェレミー・ストップルマン氏は語る。「カリフォルニアに住む者として、サンフランシスコにできるだけ多くのポジションを割り当てたいのですが、業績と定着率を考慮する必要があります。」

ウィーナー氏のような取り組みを「うちの裏庭に賛成」と支持するヤンビー（Yimbys）たちは、「地域の個性」や視線、高層ビルの影といった美観への懸念を尻目に、せいぜい「老人の愚痴」としか言いようがない。最悪の場合、建築や都市計画へのこうした表面的な懸念は、レッドライニング（地域住民の居住制限）の隠れ蓑となり、裕福な地域を若者、低所得者、有色人種の立ち入りを禁じている。「集合住宅開発を支えるだけの地価があるのに、新規参入者や人口密度の増加を望まない地域です」とエルキンド氏は言う。「彼らは、新しい交通機関の恩恵――納税者の負担で得られる不動産価値や便益――は喜んで受け入れますが、交通網周辺に住宅を供給するとなると、一貫して拒否するのです」

だから、イムビーたちは人口増加に対応するための住宅の増設、交通機関の拡充、インフラの拡充、あらゆるものの拡充を望んでいる。都市の拡充だ。

ウィーナー氏が遭遇するNIMBY主義（「私の裏庭には建てない」（あるいはもっとひどいのは「どこにも何も建てない」という意味の「バナナ主義」））の中には、新しい住宅を建てても高所得者層がさらに多く集まるため、住宅価格は下がらないという主張もある。しかし、これは正しくないようだ。例えば、シアトルでは最近、住宅建設ブームが家賃を下げたようだ。カリフォルニア・シエラ・クラブのような反対派は、交通機関付近の人口密度増加を許容すれば、新しいライトレール路線の建設費用を払う人々の意欲が削がれる可能性があると主張している。

公平を期すために言うと、誰もがより密集した都市に価値を見出しているわけではありません。バス停や電車に乗る途中にコーヒーを飲んだり、ドライクリーニングを預けたりできる場所があるのは最高だと思う人もいるかもしれません。しかし、都市部に住む人の中には、4階建てや8階建てのマンションが建つといった変化を望まない人もいます。こうした変化は、駐車場の確保、交通渋滞、そして人混みの増加をもたらすからです。

カリフォルニア州の州法「提案13」とその関連法規により、カリフォルニア州民は住宅購入時の価格に基づいて固定資産税を支払っています。これは、例えば近くに新しい地下鉄が開通したり、地域が急に「人気」になったりといった現実世界の住宅価値の上昇に基づくものではありません。住宅街の変化は、その地域の住宅価値を下げる可能性があります。自転車通勤に熱心な若者は、アパートやライトレールを求めるかもしれません。しかし、3人の子供を2つの異なるスポーツの練習に連れて行く家族や、50年間同じ家に住み続け、固定資産税の大幅な増加に直面するため簡単に転居できない人にとっては、それほど大きな影響はありません。これもまた、提案13のせいです。

しかし、公平を期すならば、都市の改善と称されるものは、そこに住む人々、特に有色人種を犠牲にして、富裕層に利益をもたらすことが多かったと言えるでしょう。ウィーナー議員のSB827法案とその背後にある考え方に対する反対意見の一部は、強制退去、人種差別、そして階級差別に対する真摯な懸念から生じています。そして、それは既に現実のものとなっています。地域に見合った価格帯のヘアサロンやドライクリーニング店が、ジェントリフィケーションの終末を担う「四騎士」、すなわち自転車店、ヨガスタジオ、職人技の雑貨店、そしてサードウェーブコーヒーに取って代わられ始めています。

アメリカの都市変化の歴史は、資本家による再開発と近代化の名の下に、低所得者層が消滅させられた例で溢れています。ボストンのウエストエンド、ロサンゼルスのチャベス・ラビン、サンフランシスコのウェスタン・アディションといった地域は、かつては活気のある（低所得者層向けの）コミュニティでした。

20世紀半ばの都市再開発は、もちろん、人口密度や気候変動を重視したものではありません。それは文字通り「荒廃」を意味していました。貧困地域全体が直面する健康問題が原因だったからです。しかし同時に（作家のアレクシス・マドリガルが論じているように）、インフラの老朽化や経済崩壊を隠蔽する比喩的な言葉でもありました。しかし、結末は同じでした。

つまり、富裕層と権力者の利益と、権利を奪われた有色人種の利益が一致するのです。これは素晴らしいことのはずです！ところが、彼らは若者、新移民、そして中流階級と対立しているのです。

現状では、スコアカードがなければプレイヤーを見分けるのは難しい。「NIMBY運動は長年、『開発業者は強欲だ』という名目で開発や高密度住宅プロジェクトを抑制してきました」とストップルマン氏は言う。「NIMBY運動の参加者たちは実際には強欲であり、住宅不足から莫大な利益を得ていることが、多くの人々の目に急速に明らかになりつつあります。」

ウィーナー氏は、新たな住宅建設が地域を荒廃させ、貧困層を立ち退かせるとは考えていない。そして、裕福な地域の人々が自らの利益を守るために、そうした議論を利用しているとも指摘する。「マリン郡やその他の地域で、裕福なNIMBY（ニムビー）の住宅所有者が、突如として低所得の有色人種の擁護者になるのを見ると、本当に腹が立つ」とウィーナー氏は言う。「これらのコミュニティは、低所得者層を締め出すために必死に戦ってきたのに」

それでも、彼はこの法案にはまだ改善の余地があることを認識している。カリフォルニア州ではすでに、高密度住宅や混合所得者向けの開発に対し、開発業者に優遇措置を設けており、ロサンゼルス市も2016年に同様の措置を強化する法律を可決した。「この法案がこうした優遇措置を損なわないことが非常に重要です」と、パブリック・アドボケーツで低所得者向け住宅問題に取り組む弁護士、サム・テッパーマン＝ゲルファント氏は語る。「市場価格100%の住宅を開発する開発業者に、混合所得者向けの開発業者に与えられるのと同等、あるいはそれ以上の優遇措置を与えることは、混合所得者向けの開発を真に損なう可能性があります。」

SB827法案が交通機関周辺の土地の投機的価値を高める可能性があることは、一つのリスクです。そうなれば、地主はより安価な賃貸住宅を取り壊し、高級コンドミニアムを建設するインセンティブを得ることになります。さらに悪いことに、この悪循環は、交通機関の駅に隣接して暮らす低所得者層を追い出し、代わりに高所得者層が住み着くことになり、彼らは利用可能な交通機関の利用頻度を低下させ、結果としてその交通機関の衰退につながります。一方、開発業者に低所得者層向け住宅への補助金支給を義務付けるインクルーシブハウジングの要件は、開発業者を駆逐してしまうこともあり、例えばオレゴン州ポートランドでは、まさにそのような事態が起きているかもしれません。

「議論のレトリックとトーンは非常に白熱しています」とテッパーマン＝ゲルファント氏は言う。解決策は、丘陵地帯の富裕層だけでなく、影響を受ける可能性のあるあらゆる地域の住民が交渉のテーブルに着くようにすることです。「低所得の有色人種にとって良い解決策を得るためには、彼らが政策策定に関与する必要があります。」

ウィーナー氏は、交渉がまだ終わっていないことを承知している。むしろ、全く終わっていない。「この法案が最終的に完全な形になるなどとは思っていません」と彼は言う。「そして、どんなに想像を絶するほど、可決される保証などありません」

都市は変化する。それが都市の性だ。もしカリフォルニア州が近い将来、年間10万戸の住宅を建設しなければならないとしたら、誰かがその変化を後押ししなければならない。もしかしたら、サンフランシスコのバーを夜遅くまで営業させようとしている人かもしれない。「私は進歩的な都市主義者であり、都市を重んじています」とウィーナーは言う。「都市の個性は、単に物理的な地域性だけではありません。そこに誰が住んでいるかが重要なのです。」水没し、炎上し、若者も家族も有色人種もいない、最富裕層と最貧困層だけが住む都市。そんな都市は都市ではない。

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