Zillowは住宅購入で失敗。Opendoorは改善できると考えている

皆さん、こんにちは。マーク・ザッカーバーグに倣って、Plaintextの読者の皆さんを何かキャッチーな呼び方を考えようとしていたのですが、どうも「Plain-mates（プレーンメイト）」という言葉には魅力を感じないんです。

プレーンビュー

Zillowが諦めた。購入希望者が物件の価格を見積もるのを支援することで知られるこのオンライン不動産会社は、長年にわたり、迅速かつスムーズな売却を望む顧客から住宅を買い取ってきた。これは「iBuying」と呼ばれる手法だ。当時「Zillow Offers」と呼ばれていたこの手法は、物件に確固とした妥当なオファーを出し、必要な修理を行うまでしばらく物件を保有し、その後、おそらく利益を狙って売却するというものだ。しかし、Zillowはあまりにも頻繁に、購入価格よりも低い価値の住宅を保有している状況に陥っていた。昨年11月、数億ドルの損失に直面した同社は、従業員の4分の1を解雇し、このプログラムを終了した。

当時、同僚のクリス・ストーケル＝ウォーカーがZillowの失敗の理由をいくつか説明しました。鍵となるのは、住宅価格の有名な「Zestimate」に基づいて、オファーを出してから数ヶ月後の価格がどうなるかを予測できなかったことです。（現在住んでいる住宅のZestimateを熱心にチェックしている人なら誰でも、Zestimateは住宅価格の大まかな目安を提供してくれるものの、時には的外れなこともあることを知っているでしょう。）もう一つの複雑な点は、コロナ禍の後、不動産市場が最初は停滞し、その後活況を呈したことです。CEOのリッチ・バートン氏がCNBCのインタビューで反省したように、「私たちは将来の住宅価格を正確に予測できていません」と認めました。

iBuyingにとって、これは最悪のタイミングだったように思えた。iBuyingは市場全体のごく一部に過ぎないが、住宅の売買方法を根底から覆す野望を抱いている。売り手に迅速なオファーを提示し（仲介業者と同程度の5%程度の手数料を徴収する）、このアプローチは、住宅所有者が売却の段取りや、従来の決済に伴うプレッシャーのかかるドラマチックな手続きのストレスから解放される。決済の最終段階では、見込み客が高額な修理を依頼したり、次の住居に既に設置場所を確保していたシャンデリアをそのままにしておくよう要求したりする可能性があるからだ。

しかし、iBuyer は Zillow と同じ運命を回避できるのでしょうか?

iBuyingのリーダー企業の一つ、OpendoorのCTO兼共同創業者、イアン・ウォン氏にそう尋ねた。（Opendoorの主な競合はOfferpadで、Redfinも売主に現金オファーを出している。）昨年SPAC経由で上場したOpendoorは、売上高と粗利益の増加を報告しているものの、コストを差し引くと依然として巨額の損失を出している。要するに、Zillowが大失敗に終わったにもかかわらず、Opendoorがなぜ成功できると考えているのかを知りたかったのだ。

ウォン氏は乗り気だったが、企業秘密は漏らさなかった。彼は私に、Opendoor の自信は最初からデータに注力していたことに由来すると語った。ウォン氏は Square でリスク分析を行っていたときに、不動産テクノロジー企業に勤める共同創業者兼 CEO のエリック・ウー氏を紹介された。2 人は Opendoor を「ほとんどの人にとって人生で最も重要な、この時代遅れの取引にデータサイエンスの考え方を持ち込む素晴らしい機会」と考えた。彼らは 2014 年に会社を設立した。購入は Opendoor のロードマップの出発点に過ぎない。同社は不動産取引プロセスのあらゆる側面を扱うことを自社の使命としており、同社の販売オファーを受け入れた人は、権利調査や住宅ローンの提供などの同社のサービスを利用して、次の家を見つけて購入する。同社は、買い手が新しい家の全額現金オファーを行えるように、買い手に前払い金を提供するプログラムも開始した。

さて、Opendoorはどのようにして住宅購入で損失を出さないのでしょうか？Zillowの失態の後、iBuyerからの保守的な現金オファーを受け入れる可能性が高いのは、往々にして質の悪い住宅を所有している人々、つまり購入者に好印象を与えにくい住宅を所有している人々であり、ZillowやOpendoorが処分に苦労するような住宅を所有している人々であることが指摘されました。

ウォン氏によると、OpendoorはZillowのZestimate、RedfinのEstimate、あるいは地方自治体の公式査定といった、いわゆる自動査定モデルに過度に依存していないという。むしろ、市場、地域、トレンド、そして住宅そのものに関する数百ものデータポイントを融合させた包括的なプロセスとして価格設定を捉えており、その基盤としてバーチャルツアーを活用している。バーチャルツアーでは、どのような修理が必要かなどについても言及されている。最終的に、Opendoorにとってのリスクを最小限に抑えつつ、取引成立の可能性を高めるのに十分な金額を提示できるとウォン氏は語る。「私たちは8年間、あらゆる要素について苦心してきました」と彼は言う。

バートン氏がZillowの失敗の大きな要因として挙げたパンデミックでさえ、Opendoorの勢いを鈍らせることはなかった。ウォン氏によると、当初同社は、物件の長所と短所について現地で報告するために人間を派遣することができなくなることを懸念していたという。しかし、ライブのバーチャルツアーも同様に有用であり、はるかに短い時間で完了できることがわかった。

ウォン氏が触れなかった、このビジネスモデルには物議を醸す側面が一つある。ZillowやOpendoorのような企業が容易に住宅を売却できない場合、頼みの綱となるのは「機関投資家向け販売」と呼ばれるものだ。すべてのiBuyerは、「メガ・ランドロード」を目指す機関投資家に、わずかながらも決して無視できない割合の物件を販売している。iBuyerのマーケティング資料では、清潔で日当たりの良い部屋やスムーズな取引が強調されているものの、この市場ではKKRやBlackstoneといったヘッジファンドが賃貸物件を買い漁っており、住宅を探している家族が利用できる物件が限られている。バイデン政権でさえ、この傾向の弊害について言及している。「大規模な投資家による一戸建て住宅の購入と賃貸物件への転換は、地域の持ち家から賃貸への移行を加速させ、低価格住宅の価格を押し上げ、特に初めて住宅を購入する人や第一世代の住宅購入者などにとって住宅購入を困難にしている」と、最近のホワイトハウスの声明は述べている。

オープンドアのウォン氏は、同社が購入した住宅の一部が機関投資家に転売されていることを認めているものの、具体的な数字は明らかにしていない。ブルームバーグの調査によると、iBuyerが購入した住宅の20%が機関投資家に転売されており、市場によってはその2倍に上るという。

オープンドアが昨年11月に発表した最新の決算では、販売戸数は1万5181戸と発表された。これは大した数字ではないように思えるが、売上高は23億ドルに達した。ウォール街は懐疑的だ。上場から1年、同社の株価は一時的な上昇の後、ほぼ公募価格に戻っている。ウォン氏は、これはまだ始まりに過ぎないと考えている。最終的には、ほぼすべての住宅販売がオンラインで行われるようになると彼は考えている。「私たちは、食料品の注文、配車の手配、さらには車の売買でさえ、スマートフォンをタップすることに慣れきっています」と彼は言う。「不動産に関しては、根本的な違いはないと思います。」

それが実現すれば、人々は多くの時間を節約し、多くのストレスを解消できるかもしれません。一方で、長期にわたる家探しを経験した人なら誰でも、そのプロセスがどれほど苦痛なものであっても、その試練を乗り越える頃には、市場だけでなく自分自身の優先順位も理解していることを知っているでしょう。食事をし、眠り、家族を育て、そしておそらくは仕事さえもする場所を見つけることは、スプレッドシートや銀行口座の残高だけでなく、心の試練でもあります。データには表れないかもしれませんが、家は単なる住まいではありません。

タイムトラベル

今週、Meta は大規模なリブランディングを行いました。しかし、最も重大な変更は、同社の現在の主力製品であるニュースフィードの名称です。これは毎日ほぼ 30 億人が使用しています。現在はシンプルに Feed と呼ばれています。この製品を開発したチームのメンバーであり、Facebook の上級副社長兼次期 CTO のアンドリュー "ボズ" ボズワースは、ローンチ時には 1 語のタイトルを使用するべきだと当時主張していたとツイートしていました。15 年経って、彼はその主張の正当性を主張しています。しかし、Facebook: The Inside Storyを調べているときにわかったことですが、「フィード」はマーク・ザッカーバーグが当初考えていた製品名でもありました。会社設立初期のノートブックで、彼はフィードがどのようなもので、どのように機能するかを説明していました。それにもかかわらず、そしてボズの好みにもかかわらず、この製品はニュースフィードと呼ばれるようになりました。そして、私はその理由の可能性を見つけました。

フィードは、ザッカーバーグが2005年の夏のToDoリストに挙げていたパーソナライズされた新聞だった。彼が本格的に取り組み始めたのは、その年の終わり頃、カリフォルニア工科大学の冬休みで来ていたアダム・ダンジェロとブレインストーミングを行った頃だった。

チームは、自社製品を総称的に（写真、グループなど）表現するため、この製品を「フィード」と名付けました。しかし、その言葉のソーシャルネットワーキングにおける商標は、当時Facebookの買収を検討していたMTVの親会社であるViacomによって取得されたばかりでした。そのため、代わりに「ニュースフィード」という名称に変更されました。

今週、Meta社に連絡して、Viacomの商標を購入したかどうか尋ねたのですが、返事がありませんでした。不思議なことに、ViacomCBSは今週、社名をParamountに変更しました。何か影響があるに違いありません。

一つだけ聞いてください

アーリーンはこう問いかける。「人間の脳内で現実を統合する方法は2つあります。1つは感覚を入力として利用するもので、もう1つは神経回路を直接的に統合する方法です。この全く異なる2つのアプローチがどのように発展していくかについて、何かお考えはありますか？」

アーリーンさん、ご質問ありがとうございます。アプローチ1の利点は、ヘッドセットとイヤホンを外して、スメロビジョンを鼻から取り出せることです。また、感覚オーバーレイは実際の実装に近いですが、脚があればもっと良いでしょう。直接的な神経合成による本格的な人工現実感を体験できるかどうかは分かりません。脳科学はまだそこまで進んでいませんから。もし実現したとしても、このアプローチはうまくいかないかもしれません。

ご質問は[email protected]までお送りください。件名に「ASK LEVY」とご記入ください。

終末クロニクル

南西部の現在の干ばつに匹敵するには、1,200 年前に遡らなければなりません。

最後になりましたが、重要なことです

運転できないほどハイになっている人を見分ける科学。えっと、フィッシュを聴いている時とかかな？

ペロトンがビデオゲームを導入。ミスター・ビッグがそれを見ることができなかったのは悲しいことだ。

食料品配達の「ダークストア」がアムステルダムの人々をいかに不幸にしたか。

快適な椅子に座りながら、良いネットワークを読むのが一番いいでしょう。

さて、皆さん、プログラミングに関するお知らせです。技術的な理由が十分に説明されていないため、来週は通常の金曜日に配信しているPlaintextをお送りできません。1日早い木曜日に受信箱に届きますので、ご確認ください。そこから週末をスタートできます。

2022年2月18日午前10時（東部標準時）更新：この記事は、エリック・ウーではなくイアン・ウォンのみがスクエアで働いていたことを正しく反映するように更新されました。 

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